Дом. Сад. Огород

алеко не каждая квартира в России имеет хорошую и удобную планировку. Чтобы как то сделать жизнь комфортнее, люди переустраивают квартиры на свой вкус. Но сделать это не так-то просто!

Общие понятия

Что считается перепланировкой в квартире? Перепланировка – это произведение строительных работ в квартире по улучшению или изменению её конфигурации. Об этом говорится в ст. 25 ЖК РФ.

Переустройство – это тоже строительные работы, но они не влияют на общую конфигурацию помещения.

Перепланировка требует согласования с различными государственными органами, а переустройство – нет.

Переустройство – это работы по:

Возведение или удаление перегородок	из лёгкого строительного материала, такого как гипсокартон
Перенос	межкомнатных перегородок
Оформление лоджии	или балкона пластиковыми панелями

Эти действия собственника не требуют дополнительного согласования с архитектурными органами.

А к перепланировке можно отнести такие действия как:

Расширение площади самой квартиры	за счёт общего лестничного пролёта
Удаление некоторых несущих конструкций	и перемещение инженерных коммуникаций в квартире
Несколько помещений объединяют в одно	и прочая перепланировка

Разрешено или нет

И перепланировка, и переустройство квартир в нашей стране разрешено законом, но только с соблюдение всех строительных норм и правил. Какие существуют требования к перепланировке квартир?

В ст. 25 ЖК РФ сказано, что перепланировка разрешена только после согласования всех действий с государственными органами, в полномочия которых входит узаконивание таких действий.

Для этого необходимо собрать пакет документов и подготовить проект будущих работ. Его могут составить только специалисты – проектировщики, являющиеся членами СРО.

Это даёт 100%-ную гарантию того, что проект будет одобрен чиновниками из жилищной инспекции.

Переустройство же возможно и без согласования. Проектсоставлять не нужно, но сам собственник может подготовить эскиздля собственного удобства. Это не является обязательным условием.

Можно ли сделать самостоятельно

Можно сделать перепланировку и самостоятельно, а узаконить её уже постфактум. Но это может привести к неожиданным результатам и крупным материальным затратам.

Ту перепланировку, которую уже сделана, но не была предварительно согласована с жилинспекцией, можно узаконить только через суд.

При этом истцом будет являться сам собственник квартиры (или наниматель, если квартирой пользуются по договору с государством), а ответчиком – жилищная инспекция по месту нахождения квартиры.

Но суд не всегда встаёт на сторону истца, и разрешает оставить квартиру в переделанном состоянии. Суд может принять и отрицательное решение по иску.

Это грозит собственнику квартиры:

Уплатой штрафа

самовольная перепланировка жилья – это административное правонарушение, и штраф выписывается согласно КоАП РФ. За такие самовольные действия суд наложит на собственника квартиры штраф по ст. 7. 21 КоАП РФ в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей, в зависимости от объёма произведённых работ. Кроме того, суд квалифицирует такие действия собственника, как самоуправство, поэтому штрафует его ещё и по ст. 19. 1 КоАП РФ на сумму от 100 до 300 рублей

Реституция

согласно этому «гражданскому» понятию, собственник квартиры должен будет привести её в соответствие с планом застройки за свои собственные деньги

Если средств на приведение квартиры в начальное состояние нет, то жилплощадь будет выставлена на публичные торги и продана таким образом.

Собственник получит на руки разницу от суммы покупки и суммы, которая была потрачена госорганами на приведение квартиры в порядок.

Если же самовольное переустройство квартиры произошло по вине нанимателя, то его выселяют из этого помещения, договор с ним расторгается, а собственник приводит квартиру в порядок.

Что такое перепланировка жилого помещения

Точное определение перепланировки даётся в ст. 25 ЖК РФ. В этой статье сказано, что это работы по изменению конфигурации помещения.

Эти действия требуют обязательного согласования с жилищной инспекцией и другими госорганами, которые имеют полномочия на согласование таких действий.

Куда обращаться

Для того чтобы начать перепланировку, в первую очередь, нужно подготовить проект, а затем согласовать его с чиновниками.

Для того чтобы выяснить, в какую организацию проектировщиков обращаться, нужно посетить местную жилинспекцию, и проконсультироваться у них.

Они подскажут куда нужно обратиться. Обязательное условие, что организация имела действующий допуск СРО. Это даёт гарантию того, что проект будет одобрен.

Видео: перепланировка квартиры

Когда план будет готов, необходимо его согласовать, получить разрешение и провести работы. А затем нужно внести изменения во все документы на квартиру.

Порядок согласования

После того, как собственник квартиры (или её наниматель) получил на руки разрешение на проведение строительных работ, он должен произвести эти самые работы в соответствии с согласованным планом перепланировки.

Работы он может производить как самостоятельно, так и доверить квалифицированным специалистам.

Но лучше доверить специалистам, так как юридическое лицо даёт гарантии качества.

Если в планы входит расширение зоны санузла за счёт вспомогательных помещений (например, за счёт коридора), то необходимо делать гидроизоляцию. Тогда не обойтись без согласования акта скрытых работ.

Этот документ нужно согласовать с множеством инстанций, включая проектировщиков, которые готовили проект, а также с чиновниками из жилинспекции.

Когда и проект, и акт скрытых работ будут согласованы, необходимо внести все сделанные изменения в технические и кадастровые документы на квартиру. А после этого нужно оформить новое свидетельство о собственности.

Документы, которые понадобятся

Для согласования будущей перепланировки, собственник должен подложить к проекту пакет документов.

В этот пакет входит:

Старый технический паспорт на квартиру	то есть паспорт до проведения работ. Его нужно заказать в БТИ по месту регистрации квартиры. Делается он примерно 3 месяца, а стоимость его изготовления зависит от региона, так как именно местные власти устанавливают стоимость данной услуги. Можно заказать изготовление этого документа в более короткий срок, но тогда за срочность нужно будет доплатить
Также к проекту нужно приложить техническое заключениеспециалиста из БТИ	в нём он укажет, можно ли проводить перепланировку по составленному проекту. Как правило, составление этого заключения это только формальность. Так как проект составляется специалистами, имеющими действующий допуск СРО, то это говорит о том, что проект составлен с учётом всех действующих норм
Свидетельство о собственности на данную квартиру	если перепланировку решил делать наниматель, то он должен представить в жилинспекцию оригинал договора соцнайма
Если речь идёт о перепланировке квартиры, которая находится в ипотеке	то нужно получить разрешение от банка

Все эти документы сдаются в жилинспекцию вместе с проектом для согласования и получения разрешения на проведение строительных работ.

Также необходимо написать заявление. Все документы будут рассматривать в течение 30 календарных дней.

Дата принятия документов на рассмотрение указывается в расписке чиновника, который эти документы принял. Разрешение будет действительно в течение последующего календарного года.

Когда все работы будут сделаны, необходимо пригласить специалистов из жилинспекции для того чтобы они зафиксировали факт проведённой перепланировки. Затем собственник получит на руки акт о завершённом строительстве.

Создание проекта

Проект – это самый важный документ при проведении строительных работ по перепланировке.

Без него не получить разрешение на строительные работы. Изготовить проект для перепланировки квартиры могут только специалисты организации, которая имеет действующий допуск СРО на проведение такого типа работ.

Также доверить составление проекта можно архитектору, который планировал данный многоквартирный дом.

Но это актуально для домов типичной серии. Можно обратиться в ГУП МосжилНИИпроекта.

Эта организация делает проекты для домов нетипичных серий, которые расположены в пределах МКАД.

Для подготовки проекта для нетипичных домов в других регионах, нужно обратиться в жилинспекцию за консультацией.

Для создания проекта необходимо пригласить проектировщика в квартиру, и подробно ему рассказать, что входит в планы по проведению перепланировки.

Проектировщик отметить себе это, и подробно объяснит заказчику, что можно делать, а что нельзя.

После того как стороны достигнут соглашения по поводу переделок, проектировщик отправиться делать проект. В зависимости от объёмов будущего строительства, зависит и объём проекта.

Специалист делает проект примерно неделю. Стоимость такой услуги колеблется в пределах от 20 до 30 тысяч рублей.

Когда проект будет готов, проектировщик, который его составлял, должен утвердить его у своего начальника, уже потом у заказчика, а затем в жилинспекции.

Действующий допуск СРО для проектировщика это дополнительная гарантия для клиента того, что проект составлен с учётом действующих строительных нормативов, и, следовательно, будет одобрен чиновниками из жилинспекции с первого раза.

Получение разрешения

Когда заявитель подготовит все документы для согласования, он должен будет посетить жилинспекцию. Здесь ему дадут заявление, которое он должен заполнить.

К заявлению он прикладывает:

1. Проект перепланировки.
2. Технический паспорт из БТИ.
3. Копию свидетельства о собственности.
4. Разрешение от банка, если квартира является залогом по ипотечному кредиту.

Документы будут рассматривать примерно календарный месяц с даты сдачи документов. Затем чиновники вынесут либо отрицательное решение, либо положительное.

Если решение отрицательное, то оно должно быть представлено в письменном виде, а также быть аргументировано ссылками на закон.

Самая «популярная» причина отказа – это «несоответствие представленного проекта нормам действующего законодательства».

У заявителя есть 2 пути:

• исправить все недочёты и заново сдать документы на согласование;
• подать в суд.

Если же решение будет положительным, то заявитель может приступать к производству строительных работ.

Так как разрешение на строительство действует 1 год, то и все работы должны быть закончены в этот срок.

Оформление самовольного переустройства

Что является самовольным переустройством квартиры? Это проведение строительных работ без предварительного согласования с государственными органами.

Если факт перепланировки уже «на лицо», то узаконить её можно только в суде. Но план уже сделанных работ заказывать придётся.

Проектировщику это будет сделать несколько сложнее, так он будет делать его по факту сделанных работ.

Но суд не всегда встаёт на сторону собственника помещения, и оставляет квартиру собственнику в переделанном виде.

Как и где узаконить

Для того чтобы узаконить ремонтные работы уже после их производства, нужно подать иск в районный суд я просьбой к суду, чтобы он принял решение об оставлении квартиры после сделанной перепланировки.

Заявление подаётся самим собственником или его представителем при наличии у него доверенности от нотариуса.

Истец должен приложить к иску следующие документы:

Обязанность истца – уведомление о судебном разбирательстве всех участников процесса	поэтому он должен позаботиться о том, чтобы каждый из них получил копию иска
Платёжный документ	являющийся доказательством того, что пошлина для рассмотрения дела оплачена
Копия документа	подтверждающего право собственности заявителя на данную квартиру
Справка обо всех гражданах	которые имеют прописку в данной квартире
Копии заключений надзорных и проверяющих органов	в которых сказано, что данная перепланировка сделана в соответствии с действующими строительными нормами. К таким проверяющим органам относятся Роспотребнадзор и Госпожарнадзор. Не лишним будет приложить заключение независимого эксперта
Копия техплана из БТИ	который графически изображает квартиру до проведения строительных работ
Проект	который зафиксировал сделанную работу
Документы подтверждающие	что ремонтные работы были сделаны
Акт	скрытых работ
Разрешение банка на перепланировку	если квартира находится в ипотеке

Заключения различных надзорных и экспертных организаций необходимы для того чтобы собственник мог доказать суду, что произведённые собственником строительные работы не нарушают норм действующего законодательства и не нанесли вред ни самому многоквартирному дому, ни соседям.

Не нуждается в согласовании

Согласно ст. 25 ЖК РФ, не требуют согласования с госорганами действия по переустройству квартиры.

То есть, те ремонтные работы, которые не изменяют общую конфигурацию квартиры и не влияют на её площадь.

К таким работам можно отнести:

Возведение дополнительных межкомнатных перегородок	из «лёгких» строительных материалов. Например, из гипсокартона
Демонтаж ранее возведённых межкомнатных перегородок	из «лёгкого» стройматериала
Установка новых пластиковых	или деревянных окон и другие работы

Зависят ли изменения от количества комнат

Как правило, собственник либо объединяет несколько комнат, либо разделяет их. Делает он это путём возведения или разрушения стен между комнатами.

Стены в домах сделаны из такого строительного материала, что разрушить их просто так, не причинив вреда общему помещению, практически невозможно.

В любом случае, собственник должен будет заказать проект будущих изменений в своей квартире.

Чем больше изменений будет вносить собственник, тем объёмнее будет проект. А от этого зависит его цена!

Поэтому количество комнат в квартире влияет только на стоимость проекта будущих работ, а также на стоимость самих работ по внесению спроектированных изменений в квартире.

Проект по перепланировке однокомнатной квартиры, будет стоить дешевле, чем проект для двухкомнатной и трёхкомнатной соответственно.

Штраф за самоволие

Самовольная перепланировка – это нарушения административного законодательства.

Если суд решит, что узаконить постфактум сделанные работы нельзя, то есть они не соответствуют действующему законодательству и нормам, то он привлечёт собственника квартиры в административной ответственности.

Кроме того, за такие действия также предусмотрена и гражданская ответственность, в виде реституции.

Стоимость

Если суд не одобрит уже сделанную перепланировку, то собственник квартиры должен будет уплатить штраф.

Согласно п. 2 ст. 7. 21 КоАП РФ, штраф за такие самовольные действия составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей, в зависимости от ущерба, который причинил ремонт.

Но, нередко суд воспринимает уже сделанную перепланировку, как самовольные действия, поэтому он может наложить на собственника штраф по ст. 19. 1 КоАП РФ в размере от 100 до 300 рублей с граждан.

Точно такие же нормы ответственности применяются и к нанимателю квартиры, если он произвёл перепланировку без согласования.

Дополнительная ответственность

За такие действия, как проведение строительных работ по перепланировке квартиры без согласования с уполномоченными на выдачу разрешений органами, суд привлекает виновное лицо не только к административной ответственности, но и к гражданской.

Санкцией по гражданской ответственности будет реституция, то есть приведение квартиры в то состояние, которое было при застройщике. То есть, виновнее лицо должно привести квартиру в соответствие с техпланом БТИ.

Сделать это нужно будет в определённый судом срок, и за собственные средства виновного в самовольной перепланировке.

Не стоит забывать, что граждане могут занимать квартиры по нескольким основаниям:

1. Право собственности.
2. Право пользования на основании различных договоров с государством.

Ответственность за самовольную перепланировку несёт собственник квартиры. Если он не приведёт квартиру в порядок в оговоренный судом срок, то в отношении его будет открыто исполнительное производство, по которому квартира будет выставлена на публичные торги.

Собственник получит на руки только разницу от вырученной суммы от продажи и расходами на реституцию.

Если же будет установлено, что виновен наниматель, собственник (то есть государство), должно расторгнуть с ним договор, без права предоставления другого жилья.

Приводить квартиру в порядок будет собственник, то есть государство, за счёт средств местного бюджета.

Чтобы не получить дополнительную «головную боль» от уже сделанной перепланировки, собственник должен позаботиться о том, чтобы согласовать её заранее, до начала всех работ.

Главное условие – нужно заказать проект именно у проектировщиков, которые имеют действующий допуск СРО.

Это может быть как специализированное предприятия, так и частное лицо.