При покупке вторичного жилья часто встает вопрос о перепланировке. Чтобы не платить огромные штрафы и не восстанавливать демонтированную стену, изучите правила переустройства квартиры и получите разрешение уполномоченных органов. Из этой статьи вы узнаете о том, что можно и нельзя менять в квартире, а также как узаконить перепланировку через суд.
Основные моменты
В процессе приобретения жилья большинство покупателей тщательно изучает планировку своего будущего места жительства.
Ведь для комфортного проживания важен не только район и техническое состояние дома, но также площадь комнат и их расположение относительно друг друга.
В то время как новые жилые комплексы все чаще имеют квартиры со свободной планировкой, планировка 1-комнатной квартиры в старом доме, построенном в советские времена, не отвечает запросам современных жильцов.
По этой причине такие вопросы, как снос стен между комнатами, объединение санузла и многие другие довольно часто встают перед новоселами.
Также могут доставлять дискомфорт различные встроенные шкафы, присутствующие на плане квартиры.
Нередко новые собственники хотят объединить кухню и гостиную, а то и вовсе сделать в кухне или бельевой еще одну комнату.
Однако, чтобы перепланировка не привела к трещинам в конструкции дома, а оформление документов не доставило проблем, нужно заранее ознакомиться с правилами ее осуществления и нюансами узаконивания уже реализованных квартирных улучшений.
Что такое проект
Проект перепланировки представляет собой документ, в котором отражены все изменения, планируемые собственником в своем жилище.
Проект составляется проектно-технической организацией на основании технического задания заказчика.
Далее этот документ подлежит согласованию в соответствующих инстанциях города, в котором находится жилой объект.
Обращаться за созданием проекта стоит в тех случаях, когда планируется осуществить масштабные работы в жилом помещении.
К таким работам относятся:
| Установка лестниц в квартире | имеющей два и более этажа |
| Смена предназначения помещения | ванная комната перемещается в кухню, кухня становится детской и т.д. |
| Внесение изменений в устройство пола | имеется ввиду непосредственно пол помещения, а не покрытие |
| Демонтаж газовой плиты | и установка электрической |
| Монтаж массивных конструкция | из кирпича, бетона и иных материалов |
| Установка водонагревателя | и иных дополнительных коммуникаций |
Как сделать самостоятельно
Производить работы, ощутимо меняющие характеристики квартиры, можно только при наличии соответствующего разрешения администрации.
Под серьезными изменениями характеристик жилого помещения подразумевают следующие виды работ:
- перенос коммуникаций;
- монтаж конструкций, увеличивающих давление на перекрытия;
- возведение новых перегородок и снос существующих.
Прежде чем начинать строительные работы, нужно нанести визит в уполномоченные органы за разрешением.
Первым учреждением в списке будет бюро технической инвентаризации. Именно там можно получить консультацию о правилах осуществления перепланировки и порядке согласования работ.
Что не допускается
Не удастся получить разрешение на перепланировку, если планируемые изменения ухудшат условия проживания собственников квартиры, либо их соседей.
Поэтому лучше сразу разобраться, что можно, а что нельзя менять, чтобы потом не пришлось возвращать все на место по решению суда.
Существует целый список изменений, которые недопустимо осуществлять в квартире:
| В первую очередь, запрет касается демонтажа несущих стен здания | перекрытий, балок и иных несущих конструкций. Их запрещено не только демонтировать, но и переносить в другое место |
| Также нельзя в процессе перепланировки создавать новые жилые помещения в квартире | площадь которых менее 9-ти квадратных метров |
| Запрещено производить переустройство в здании | подлежащем сносу, либо состоящем на учете как объект в аварийном состоянии |
| Не удастся получить разрешение на внесение изменений в коммуникации дома | стояки, трубопроводы и вентиляционные шахты должны находиться там, где задуманы строителями |
| Батареи не могут находиться на балконе или лоджии | только внутри комнаты |
| Нельзя объединять кухню и гостиную | если в квартире установлена газовая плита |
Как согласовать перепланировку квартиры
Если вы озаботились вопросом легальности перепланировки до того, как приступили к решительным действиям, то согласование будет получено вами в уполномоченной организации заблаговременно.
После того, как в установленный 4-х месячный срок перепланировка будет осуществлена, вам просто нужно будет пригласить в квартиру сотрудников жилищной инспекции для подписания акта о выполненных работах.
В тех случаях, когда существенные изменения были реализованы без получения разрешения, новую планировку можно узаконить, обратившись в районный суд.
Видео: согласование перепланировки, что и как нужно делать
Решение суда передается в районное проектно-инвентаризационное бюро. Вынесенное судом постановление по делу является достаточным основанием для внесения правок в Государственный кадастр недвижимого имущества.
Как правило, подготовка необходимой документации для обращения в судебные инстанции занимает около двух месяцев.
Непосредственно судебные разбирательства, а также проведение экспертизы и вынесение решения реализуются в срок от 3-х до 5-ти месяцев.
Последующее внесение изменений в ГКН, а также получение нового технического паспорта и свидетельства о собственности(если требуется) займет 1-2 месяца.
Куда обращаться
Для того, чтобы все улучшения, произведенные в квартире, были отражены в ГКН, а также техническом и кадастровом паспорте недвижимого имущества, прежде всего следует обратиться в организацию, которая имеет право составлять проекты перепланировки, если вы еще не приступили к обновлениям.
Если же ремонт уже произведен, то обращаться следует в фирму, имеющую разрешение на проведение проектно-технической экспертизы.
В дальнейшем, при обращении в суд, будет назначена независимая проектно-техническая экспертиза, на основании которой судья вынесет решение.
Однако, если перепланировка уже произошла, то предоставить результаты экспертизы уместнее, чем проект.
После получения плана улучшений, собственник направляется в районную администрацию, где ему дают разрешение на перепланировку, либо отказывают в переустройстве квартиры, если проект не соответствует законодательным либо строительным нормам.
Отказ так же необходим в том случае, когда перепланировка легализуется через суд.
Без письменного отказа районной администрации суд не будет рассматривать дело.
Если ремонт еще не начат, то после посещения администрации и получения разрешения можно приступать к работам.
Если же собственник получил отказ в признании уже произведенных изменений, то следующей инстанцией будет суд.
По завершении переустройства, а также по решению суда следует посетить все инстанции, которые требуется поставить в известность о реализованных изменениях.
Это БТИ, где выдают новый технический паспорт, проектно-инвентаризационное бюро, в котором вносят поправки в государственный кадастр недвижимого имущества, а также выдают новый кадастровый паспорт.
Помимо личного визита в ПИБ, можно получить обновленный кадастровый паспорт в МФЦ района, в котором находится жилой объект.
Для этого нужно прийти туда с новым техническим паспортом, гражданским паспортом собственника, решением суда о законности перепланировки, а также справкой из СЭС.
Необходимые документы
После того, как весь список необходимых документов был предоставлен в уполномоченную организацию, в течение 35-ти дней собственник получит ответ, разрешающий, либо запрещающий внесение изменений в планировку квартиры.
Ниже приведен список документов, которые необходимо предоставить вместе с заявлением:
| Свидетельство о собственности | либо иной документ, подтверждающий право собственности на квартиру |
| Оригинал и копия | техпаспорта жилого помещения |
| Проект перепланировки | и письменное согласие всех членов семьи на проведение ремонтных работ |
| Документ об осмотре квартиры | заверенный председателем ЖЭКа |
| Справка о составе семьи | либо выписка из домовой книги |
Этапы действия
Согласование перепланировки в Москве состоит из следующих этапов:
| Обращение в проектно-техническую организацию | для составления проектной документации, отражающей будущую перепланировку |
| Подача заявления в уполномоченные органы | с просьбой разрешить переустройство помещения и сдача документации |
Если новый проект был сделан той же фирмой, которая делала первоначальный план помещения, то проведение экспертизы нового документа не требуется.
Если же собственник обратился в иную организацию, потребуется экспертная оценка проекта.
При узаконивании уже произведенной перепланировки порядок действий будет следующий:
| Подготовка проекта | в котором отражены внесенные в планировку изменения |
| Получение всех | необходимых согласований |
| Обращение в администрацию района | и получение ее официального отказа |
| Обращение в судебные органы | и судебная строительно-техническая экспертиза |
| Внесение изменений в государственный кадастр недвижимого имущества | и получение новой документации на квартиру |
Цена услуги
Согласно текущему законодательству размер штрафа за осуществление незаконной перепланировки может достигать 300 000 рублей.
Стоимость услуг по подготовке всех необходимых документов, а также созданию проекта перепланировки и предоставлению пакета бумаг в уполномоченную организацию может обойтись в 5 000 рублей.
Если данная процедура проходит с участием судебных органов. То цена повышается до 10 000 рублей.
Стоимость узаконивания перепланировки зависит от многих факторов:
- Сложности внесенных (или планируемых к внесению) изменений.
- Площади квартиры.
- Месторасположения дома.
- Способа, которым осуществляется легализация (для перепланировок, согласовываемых по факту).
Также перепланировки, произведенные в новых домах, как правило, обходятся дороже.
По причине того, что на итоговую цену влияет множество факторов, конечная стоимость услуг по узакониванию перепланировки квартиры в каждой отдельной ситуации может быть разной.
Вынесенные решения
Со всеми документами, которые перечислены в списке выше, следует обратиться в архитектурный отдел районной администрации.
Именно там утверждают эскизы и проекты перепланировки. На бланках отдела составляют заявление в двух экземплярах.
Архитектурный отдел может также дополнительно потребовать предоставить письменное согласие соседей на перепланировку.
В течение месяца с момента подачи всех документов жилищная инспекция принимает решение о разрешении проведения перепланировки, либо о ее запрете.
Положительный ответ
В случае благосклонного решения можно приступать к обновлениям. Для осуществления всех указанных в проекте преображений отводится не более 4-х месяцев.
После того, как переделка помещения завершена, приглашаются сотрудники жилищной инспекции, либо районной администрации, которые утверждают осуществленные работы.
Убедившись, что все изменения внесены в соответствии с проектом, они выдадут собственнику акт о выполненных работах.
После получения акта можно отправляться в БТИ за новым техническим паспортом.
Для того, чтобы получить его на руки, необходимо преподнести сотрудникам БТИ копию гражданского паспорта собственника, эскиз либо ксерокопию проекта перепланировки, копию полученного разрешения на проведение работ, а также акт о выполненных работах.
Далее необходимо внести правки согласно осуществленным изменениям в кадастровый учет и оформить новый кадастровый паспорт на отремонтированную квартиру.
Можно обратиться непосредственно в кадастровую палату, либо в МФЦ, предоставив паспорт собственника, новый технический паспорт, решение суда, а также заключение СЭС.
После уплаты пошлины и подписания заявления на осмотр квартиры приедет сотрудник кадастровой палаты.
Если фактическое состояние жилого объекта соответствует документам, собственнику выдают новый кадастровый паспорт.
Если в процессе переустройства квартиры увеличилась либо уменьшилась ее площадь, то потребуется также нанести визит в УФРС, где будет выдано новое свидетельство о собственности. Заявление оформляет каждый из собственников жилого объекта.
Отказ
В ситуации, когда сотрудники жилищной комиссии вынесли отрицательное решение по вопросу перепланировки, необходимо разобраться, в чем причина такого заключения.
Если основанием для отказа стал тот факт, что планируемая перепланировка не соответствует требованиям законодательства и строительным нормам, можно внести изменения в проект и подать заявление заново, либо отказаться от идеи переустройства своей 2-комнатной квартиры в 5-комнатную.
Если же собственник считает, что отказ был необоснованным, то следует обжаловать решение в вышестоящих инстанциях, либо обратиться в суд.
Крайне не рекомендуется в случае отказа производить перепланировку без разрешения.
Стоит помнить, что незаконные планировки могут быть признаны жилищной комиссией только если они не нарушают правил, по которым осуществляется внесение изменений в планировку квартир на законных основаниях.
То есть, изменения, в которых было отказано до проведения ремонтных работ, не будут согласованы и после.
В таком случае, собственнику придется платить большие штрафы и возвращать квартиру в состояние, в котором она находилась до перепланировки.
Если работы проведены без разрешения
Если квартира подверглась ряду изменений в планировке без согласования с уполномоченными органами, то узаконить изменения можно уже постфактум. Для этого необходимо обратиться в суд.
Порядок узаконивания перепланировки по решению суда выглядит следующим образом:
| В суд подается исковое заявление с просьбой о сохранении переделки | а также об обжаловании решения госструктур. Судебный орган рассматривает заявление в трехмесячный срок |
| Чтобы добиться положительного результата | следует заранее подготовить квитанции об уплате госпошлин, справку из БТИ, проект перепланировки и передать их представителю суда, чтобы повысить шансы на положительный исход дела |
| Далее на суде нужно представить доказательства того | что перепланировка не повлекла каких-либо проблем или нарушений и возможно, потребуется оценка экспертов |
| По завершении судебного процесса и получении положительного решения суда | следует получить в БТИ новый техпаспорт, в котором отражены все внесенные в планировку изменения |
| Если же решение суда оказалось не в пользу собственника квартиры | можно подать апелляцию в течение 30 дней с момента его принятия. Кроме того, при отрицательном решении суда на обратившегося собственника налагается штраф за самовольную перепланировку, а также обязательства вернуть квартиру в исходное состояние |
Ответственность
Согласно прописанным в статье 7.21 КоАП РФ правилам, собственник, осуществивший перепланировку без разрешения уполномоченных органов, облагается штрафом за переустройство жилья и порчу сооружения в размере от одной до полутора тысяч рублей.
Для домов, имеющих более одного этажа, штраф увеличивается до 2000 рублей.
Не требующие согласования
Существуют виды переустройства квартиры, которые можно производить без каких-либо разрешений и документального подтверждения.
К ним относятся:
- проведение косметического ремонта;
- обновление отделки стен и пола;
- демонтаж не отраженной в проекте встроенной мебели;
- оснащение помещения антеннами, кондиционерами, приобретение электрической плиты;
- замена балкона.
Часто собственники квартир мучаются вопросом, нужно ли согласовывать перепланировку не несущих стен.
О некоторых изменениях в жилом помещении все же требуется уведомлять соответствующие органы, но сделать это можно уже по факту их осуществления.
Жалоба на незаконную перепланировку, читайте здесь.
К таким видам работ относятся:
| Перенос сантехнических элементов | в пределах установленных нормативами габаритов |
| Установку новых дверных проемов | в несущей стене |
| Работы по остеклению | балкона или лоджии |
| Обустройство тамбура | либо его демонтаж |
| Установка и демонтаж | межкомнатных перегородок |
| Изменение местоположения | дверных проемов |
Если озаботиться вопросом перепланировки заранее и подготовить все необходимые документы, то изменения в квартире пройдут без хлопот и судебных процессов.
Квартиру с узаконенной перепланировкой будет легко продать, либо переоформить на родственников.