Дом. Сад. Огород

Граждан не всегда устраивает существующая планировка помещения. Можно ли что-то изменить на свой вкус? Как это сделать, и какие могут последствия у таких действий?

Переустройство жилья

Для проведения простого улучшения квартиры, которое не нанесёт вред ни многоэтажному дому, ни соседям, не требуется дополнительных согласований.

Но к простым перестройкам можно отнести:

Демонтаж и установку новых перегородок	из гипсокартона или другого лёгкого материала
Изготовление дополнительных проёмов	в межкомнатных стенах
Остекление	лоджии или балкона

Для внесения таких изменений создание и утверждение проекта не потребуется.

Но такая перепланировка, как:

Увеличение площади квартиры	за счёт общего лестничного коридора
Частичное удаление	несущих конструкций помещения
Перенос коммуникаций	и  объединение нескольких помещений в одно, и прочее

Эти действия требуют создания проекта и его утверждение в госорганах. Существует несколько перепланировок квартир. От этого зависит и объём проекта, и его стоимость.

Это:

Простая перепланировка	которая не требует внесений в поэтажный план дома и разработки проекта
Типовое проектное решение	это уже готовая планировка квартиры, которая предлагается застройщиком дома, и которая уже утверждена, вместе с проектом
Перепланировка квартиры	требующая составление проекта, его утверждения. И получения разрешения на проведение работ
Самовольная перепланировка	узаконить такие действия собственника довольно сложно, и только через суд. Кроме того, суд может вынести отрицательное решение по иску, и собственнику придётся заплатить штраф, а сделанные работы удалить, вернув квартиру в то состояние, в котором оно было. Сделать придётся за свои собственные средства

Самовольное изменение

Под такими изменениями подразумевается переделка жилья без соответствующего согласования с государственными органами. Это может привести к дополнительным материальным затратам.

Узаконить такую перепланировку можно только через суд. Но стоит понимать, что судебное решение может быть не в пользу собственника.

Последствиями такого может быть:

Уплата штрафа	согласно п. 2 ст. 7. 21 КоАП РФ, штраф за незаконную перепланировку в квартирах, находящихся в многоквартирных домах, составляет от 2 до 2, 5 тысяч рублей. но, как показывает судебная практика по административным делам подобного рода, суд ещё может наложить на собственника штраф по ст. 19. 1 КоАП РФ «Самоуправство» в размере от 100 до 300 рублей с граждан
Реституция	то есть, возвращение переделанного помещения в начальное состояние, согласно документам застройщика. Сделать это собственнику придётся за свой счёт. Если у собственника нет средств на реституцию, то жилое помещение будет выставлено на продажу посредством публичных торгов. Собственник получит на руки разницу от суммы продажи жилья и расходов на восстановление

Если же виновен в самовольной перепланировке наниматель, то договор соцнайма с ним будет расторгнут, а восстанавливать жильё будет собственник, то есть государство.

Как привести к норме закона

Чтобы не сталкиваться с судебными органами, перепланировку необходимо согласовать заранее.

Именно так закон разрешает делать изменения в жилье, которые могут нанести вред и самому жилью, и соседям.

При своевременном согласовании, проект перепланировки будет составляться специалистами, которые учитывают различные нормы и параметры для жилых помещений.

Они составят проект в полном соответствии с различными строительными ГОСТами и СНИПами, что позволит не нанести ущерба.

Порядок оформления

Узаконить самовольное переустройство жилья можно только через суд. Для этого необходимо подать иск в районный суд по месту нахождения жилплощади. К иску необходимо приложить документы.

Для узаконивания уже сделанной перепланировки жилья необходимо сделать следующие шаги:

Собрать технические документы	на квартиру с учётом изменений
Оповестить архитектурный отдел администрации муниципального образования	в котором находится квартира, об уже совершённых действиях
Подать в суд	и выиграть его
Получить новые	документы на квартиру

Чтобы получить новые технические документы, необходимо пригласить техников из БТИ для того чтобы они увидели сделанную работу, сравнили полученный результат со старым техническим планом, внесли необходимые изменения.

Стоимость изготовления технического плана определяется местными властями. Сроки его изготовления примерно 3 недели. За срочность придётся доплачивать.

На основании нового технического плана, нужно внести изменения в кадастровый учёт квартиры.

Для этого в кадастровую палату по месту нахождения жилья необходимо сдать новый техплан и написать соответствующее заявление.

Стоимость услуги также определяется местными властями. Срок изготовления нового кадастрового паспорта – примерно 2 недели.

Нужно также получить заключение из местной пожарной службы, а также из Роспотребнадзора, что уже сделанные в квартире изменения не несут вреда для всего помещения и соседей.

Нужно подготовить проект сделанной работы. Так как она уже сделана, то подготовить его будет сложнее. Специалистам придётся опираться на старый техплан из БТИ.

Проект перепланировки квартиры – это документация, которую имеют право делать либо специалисты компании, являющейся членом СРО проектировщиков, либо автор домов типичной серии, либо ГУП МосжилНИИпроекта, который делает проекты для домов нетипичных серий, расположенных в черте г. Москвы.

Когда проект будет сделан, его необходимо согласовать с жилищной инспекцией муниципального образования.

Но только те проекты, которые разработаны компанией – членом СРО, имеют 100% шанс на одобрение жилищной инспекцией.

Когда проект будет согласован, собственнику квартиры будет выдано разрешение на перепланировку.

Оно выдаётся, когда все документы, вместе с заявлением, будут сданы на рассмотрение в архитектурный отдел администрации. Срок рассмотрения заявления – 45 рабочих дней.

Затем чиновники выдадут письменное решение – либо положительное, либо отрицательное.

В любом случае, следующая инстанция – это суд. Вместе с иском нужно сдать все вышеперечисленные документы, а также решение архитектурного отдела.

После выигранного суда, необходимо получить новое свидетельство о собственности на квартиру с указанием новой площади.

Судебная практика по перепланировке жилого помещения

Судебная практика по делам о перепланировках квартиры довольно обширна. Граждане могут десятками лет жить в переустроенных квартирах.

Но, когда речь заходит об отчуждении своего права на жильё, вопрос с узакониванием уже сделанной перепланировки «встаёт ребром».

И хотя суды по таким делам проходят «как по маслу», не стоит забывать и о разъяснения Верховного Суда по перепланировке 2017.

Видео: узаконить перепланировку через суд стоимость

ВС РФ указал, что рассматривать дела об узаконивании уже сделанной перепланировки по искам от третьих лиц нельзя. Истцом по делу может быть только собственник помещения.

Незаконной

Для того чтобы лучше понимать, как происходит суд по вопросам незаконной перепланировки, необходимо рассмотреть конкретный случай.

Например, граждан П. подаёт в суд заявление с просьбой оставить её квартиру в перепланированном состоянии.

В иске она ссылается на то, что перепланировку делали прежние собственники квартиры и не узаконили её должным образом. В администрации ей отказали.

К иску она приложила все требуемые документы, включая заключения различных экспертных комиссий.

Все заключения говорят о том, что сделанная перепланировка отвечает законным требованиям, не нарушает целостности конструкции многоквартирного дома, а также не нарушает права и интересы соседей.

В ходе сделанной перепланировки общая площадь квартиры уменьшилась на 1, 5 кв. м.

Суд, рассмотрев все представленные документы, вынес следующее решение:

Требования истца полностью удовлетворить	и признать сделанную перепланировку законной
Администрации выдать истцу разрешение на перепланировку	чтобы она могла оформить новые документы на квартиру

Какая ответственность

Если произвелась «лёгкая» перепланировка, без нарушения несущих конструкций помещения, то самое «страшное», что грозит собственникам – это посещение квартиры специалистами жилинспекции.

Если перепланировка производилась «с размахом», были затронуты несущие конструкции помещения, то собственник квартиры может быть подвергнут административной ответственности за такие действия.

Кроме того, узаконить перепланировку можно только через суд, а он не всегда принимает сторону истца, то есть собственника.

Если решение суда об оставлении помещения перепланированным будет отрицательным, то собственник квартиры будет обязан вернуть помещение в начальное состояние, как указано в техплане БТИ. Переделку он будет делать за свой счёт.

Размер штрафа

Если суд вынесет решение не в пользу истца, то последний должен будет заплатить штраф. Согласно п. 2 ст. 7. 21 КоАП РФ, штраф за незаконную перепланировку в квартирах, находящихся в многоквартирных домах, составляет от 2 до 2, 5 тысяч рублей.

Но, как показывает практика по подобным административным делам, суд может также наложить на истца штраф по ст. 19. 1 КоАП РФ «Самоуправство», предусмотрен штраф в размере от 100 до 300 рублей с граждан.

При обращении в суд

Чтобы узаконить перепланировку, необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости.

Истцом по данному делу будет являться собственник помещения, где произведена перепланировка, так как именно он является инициатором внесения в конструкции помещения изменений.

Ответчиком будет выступать представитель жилищного комитета администрации муниципального образования, где находится помещение.

Если речь идёт о квартире, а в ней прописаны несколько человек, то все они будут выступать третьими лица в процессе.

Образец искового заявления

Закон не устанавливает форму искового заявления, но оно должно содержать в себе информацию, указанную в ст. 131 и 132 ГПК РФ.

Если иск будет составлен с нарушением этих требований, то это может стать основанием для отказа в его рассмотрении.

Иск должен содержать в себе следующие сведения:

Об истце	и об ответчике
О третьих лицах	которые могут участвовать в процессе
Сведения о помещении	такие как: адрес, по которому находится; реквизиты документа, который подтверждает право собственности; период, когда была произведена перепланировка; если работы выполняла нанятая бригада, то нужно указать сведения о ней, а также контактную информацию; если же собственник производил работы самостоятельно, то необходимо указать какими навыками он обладает; если работы производила специализированная организация, то нужно указать сведения о ней
Причины, по которым собственник	не смог получить разрешение на проведение работ от специалистов жилищного отдела
Реквизиты заключения Роспотребнадзора	о том, что сделанная перепланировка не противоречит требованиям
Реквизиты заключения Госпожарнадзора	о том, что сделанная перепланировка не нарушает требований пожарной безопасности
Реквизиты заключения независимой экспертизы	о том, что помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, так как это не нарушает требований действующего законодательства к данной категории помещения
Просьба истца сохранить переустроенное помещение в таком состоянии	здесь же нужно указать, что именно изменилось после проведения перепланировки
Список документов	которые истец прикладывает к иску для подтверждения изложенных сведений
Дата составления документа	и подпись истца

Все документы, которые истец указал в качестве приложения, должны быть в наличии.

Это следующие документы:

Копия иска для ответчика и третьих лиц	так как в обязанности истца входит оповещение сторон разбирательства должным образом
Документ, который подтверждает	что истец оплатил пошлину
Копия документа, который подтверждает	что истец является собственником перепланированного помещения
Справка о том	кто ещё прописан и проживает в помещении, кроме истца (если речь идёт о жилом помещении)
Заключение (оригинал)	Роспотребнадзора и Госпожарнадзора
Заключение	независимой экспертизы
Копия технического плана помещения	до проведения работ
План	согласно которому производилась перепланировка
Документы, которые подтверждают	что работы по перепланировке помещения были произведены

Вынесенное решение

Когда суд примет положительное решение, необходимо заказать новый технический паспорт на жильё, с учётом произведенных работ.

Этот документ заказывается в местном БТИ. Стоимость изготовления этого документа устанавливают местные власти, но примерно по России от 900 рублей.

После получения нового техпаспорта, необходимо зарегистрировать изменения в кадастровой палате, и отразить их в новом кадастровом паспорте.

Для этого нужно подать документы в кадастровую палату или в МФЦ:

1. Копию паспорта собственника.
2. Решение суда.
3. Копию заключения независимой экспертизы.
4. Заявление о внесении изменений.
5. Документ, который подтверждает, что заявитель оплатил пошлину в размере 200 рублей.

Заявителю сообщат день, когда приедет представитель кадастровой палаты для осмотра сделанной работы.

После этого нужно оплатить изготовление нового кадастрового паспорта и забрать документ через 1 месяц. Стоимость услуги также определяют местные власти, но примерно 500 рублей.

Так как после произведённых работ изменилась площадь помещения, необходимо получить новое свидетельство о собственности.

Для этого нужно обратиться в местные органы Росреестра со всеми новыми документами.

Если же суд вынесет отрицательное решение, то истец должен будет вернуть квартиру в начальное состояние в указанный в решении суда срок.

Если этого не будет сделано, или не будет согласовано с органом госвласти, суд по иску этого органа может принять следующее решение:

В отношении собственника квартиры	продать её с публичных торгов, а собственнику вернуть часть средств, которая будет равна разности между суммой от продажи квартиры и расходами на возвращение квартиры в нормальное состояние
Если же помещение представлено в пользование по договору соцнайма	то с нанимателем договор расторгается, а собственник помещения должен будет привести его в прежнее состояние

Чтобы не сталкиваться с судебными органами, перепланировку лучше узаконить заранее.

Для этого нужно будет разработать проект будущих действий, но это обезопасит собственников от материальных затрат в случае судебного разбирательства.