Для того чтобы переустроить квартиру по своему вкусу, но при этом не нарушить действующее законодательство, нужно составить проект будущих работ, а потом узаконить его в установленном порядке.
Куда нужно обращаться для согласования документов и получения разрешения?
Как оформить
Для проведения простого улучшения квартиры, которое не нанесёт вред ни многоэтажному дому, ни соседям, не требуется дополнительных согласований.
Но просто переустройством, не требующим дополнительных согласований, является:
| Удаление старых перегородок | и возведение новых из «легких» материалов. Например, из гипсокартона |
| Изготовление дополнительных проёмов | в межкомнатных стенах |
| Установка пластиковых застеклённых окон | на лоджии или балконе |
Для внесения таких изменений создание и утверждение проекта не потребуется.
Но такая перепланировка, как:
| Увеличение площади квартиры | за счёт общего лестничного коридора |
| Частичное удаление | несущих конструкций помещения |
| Перенос коммуникаций | и объединение несколько помещений в одно и т.д. |
Эти действия требуют создания проекта и его утверждение в госорганах. Существует несколько перепланировок квартир. От этого зависит и объём проекта, и его стоимость.
Это:
| Простая перепланировка | которая не требует внесений в поэтажный план дома и разработки проекта |
| Типовое проектное решение | это уже готовая планировка квартиры, которая предлагается застройщиком дома, и которая уже утверждена, вместе с проектом |
| Перепланировка квартиры, требующая составление проекта | его утверждения, и получения разрешения на проведение работ |
| Самовольная перепланировка | узаконить такие действия собственника довольно сложно, и только через суд. Кроме того, суд может вынести отрицательное решение по иску, и собственнику придётся заплатить штраф, а сделанные работы удалить, вернув квартиру в то состояние, в котором оно было. Сделать придётся за свои собственные средства |
Куда обращаться
Собственник решил сделать перепланировку в своей трёхкомнатной квартире. Чтобы потом не мучиться с её узакониванием через суд, но решил, что сделает это заблаговременно.
Он знает, что нужно делать проект. А кто делает проект перепланировки квартиры, он не знает!
Вне зависимости от того, хочет ли собственник узаконить уже сделанную перепланировку, или он только собирается её делать, наличие необходимой проектной документации является обязательным условием.
Если в ходе работ не будут затронуты несущие конструкции, то собственник может сделать эскиз самостоятельно.
В остальных случаях, необходимо обращаться в специализированную компанию, которая является членом СРО проектировщиков.
Где заказать
Заказать план для перепланировки квартиры можно в специализированной организации, которая занимается составлением проектов для различных целей.
Стоит учитывать, что выбранная организация, в обязательном порядке. Должна быть членом СРО проектировщиков, и иметь непросроченный допуск к работам.
Что для этого нужно
Для этого необходимо обратиться в администрацию муниципального образования по месту регистрации квартиры.
Там подскажут список организаций, которые разрабатывают проекты для перепланировки в соответствии с действующим законодательством.
Также список организаций – членов саморегулируемой организации проектировщиков, которые имеют разрешение от государства на разработку проектов, можно узнать в интернете. Но стоит учитывать, региональную привязку.
Специалисты из Красноярска не поедут в Москву для подготовки проекта перепланировки квартиры.
Выбрав из списка одну компанию, необходимо пригласить специалиста в квартиру и показать ему, какую перепланировку собирается делать заявитель.
Специалист проконсультирует относительно возможности или невозможности удовлетворения желаний клиента.
После согласования всех изменений, будет составлен проект. Его необходимо утвердить.
Проектирование перепланировки квартиры
Особенно часто наши граждане начинают перепланировку так называемых «хрущёвок».
Их начали строить ещё в середине прошлого века. Главной их целью было обеспечить как можно большее количество нуждающихся советских семей жильём, поэтому дома каждая квартира отвечала лишь самым минимальным потребностям человека в жилье и комфорте.
Тем, кому такие квартиры достались в наследство или по другому основанию, стараются максимально обустроить такое жильё под современные потребности человека.
Но производить «глобальную» перепланировку без проектной документации нельзя.
Проект перепланировки квартиры – это документация, которую имеют право делать:
- специалисты компании, являющейся членом СРО проектировщиков;
- автор домов типичной серии;
- ГУП МосжилНИИпроекта, который делает проекты для домов нетипичных серий, расположенных в черте г. Москвы.
Когда проект будет сделан, его необходимо согласовать с жилищной инспекцией муниципального образования
Но только те проекты, которые разработаны компанией – членом СРО, имеют 100% шанс на одобрение жилищной инспекцией.
Когда проект будет согласован, собственнику квартиры будет выдано разрешение на перепланировку.
Но проект нужно заказывать, когда во время перепланировки будут изменяться конструкции помещения, по сравнению с начальным планом БТИ.
Частного дома
Владельцы частных домов часто делают перепланировку самостоятельно, не согласовывая её.
Причина такой беспечности – отсутствие соседей и незнание закона. Но незаконная перепланировка грозит собственнику затяжным судебным разбирательством и материальными затратами.
Перепланировку нужно узаконить обязательно. Если собственник будет отчуждать право на свой частный дом, всё равно придется делать новую техническую документацию на дом.
Именно поэтому рекомендуется узаконить перепланировку заранее. Для этого необходимо подготовить все нужные документы, включая проект перепланировки, и согласовать его в жилищной инспекции.
В противном случае, узаконивание перепланировки нужно проводить через суд.
Но суд может принять отрицательное решение по иску, и собственнику дома придётся всё вернуть в первоначальное состояние за свой счёт, ещё и заплатить штраф.
Нежилого помещения
Проект перепланировки нежилого помещения должен быть разработан компанией, являющейся членом СРО проектировщиков. Это единое условие для всех категорий помещений.
Правила, нормативы и стандарты, которые используются при проектировании нежилого помещения, точно такие же, как при проектировании перепланировки квартир.
В частности, ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения».
Точно так же как и в квартире, в нежилом помещении перепланировку нужно согласовать.
После того, как проект будет готов, его необходимо предъявить специалистам жилищной инспекции.
Видео: проект квартиры для согласования перепланировки — ответы на часто задаваемые вопросы
Именно они занимаются выдачей решений, согласованием проектов, а также контролем и приёмкой перепланировки в нежилых помещениях.
Самостоятельно
Изготовление проекта перепланировки квартиры задача довольно сложная. Составить самостоятельно план перепланировки можно, но вероятность того, что он будет утверждён специалистами жилищной инспекции, ничтожно мал.
Дело в том, что обычный гражданин не знает всех норм действующего законодательства, а также не знает всех нюансов составления проектов.
Даже если он является специалистом в данной области, и даже если имеет соответствующее образование, он не является членом СРО.
А это главное условие для согласования проекта перепланировки.
Конечно, сделать проект может и частное лицо. Но тогда он должен быть членом СРО проектировщиков.
Можно самостоятельно сделать эскиз перепланировки, если сами действия не будут затрагивать несущие конструкции и площадь помещения не изменится.
Например, собственник запланировал перенос сантехнического оборудования в ванной комнате.
Это никак не влияет на несущие конструкции в помещении и не изменяет его площадь.
Проектная документация состав
Проектная документация имеет свой состав, она состоит из:
| Титульного листа | на котором указывается следующая информация:
|
| Содержание проекта перепланировки | здесь указываются номера страниц проекта, которые относятся к тому или иному разделу |
| Запись руководителя проекта | здесь он указывает, что все принятые решения соответствуют нормам действующего законодательства в области составления проектов. Здесь также ставится печать организации и подпись руководителя |
| Пояснительная записка | здесь перечисляются основные технические характеристики помещения, которое будет перепланировано |
| Копия действующего допуска СРО | на проведение проектных работ |
| План расположения помещения | в муниципальном образовании и фотофиксация |
| Графический раздел проекта | он состоит их чертежей и схем:
|
Возможны дополнительные разделы и подразделы:
| План и экспликация полов | этот раздел необходимо включать в проект перепланировки в том случае, если собственник помещения задумал внести в конструкцию полов дополнительные изменения. Например, установка тёплого пола с электроподогревом требует наличия этого раздела в проекте |
| Схема гидроизоляции | она нужна в том случае, если собственник задумал расширение ванны или туалета за счёт нежилого помещения. Например, расширение ванной комнаты, и перенос туалета в кладовку. Это помещение необходимо защитить от протечек, так как изначально он не было предназначено под сантехнику |
| План канализации и план водоснабжения | его включают в проект, если собственник помещения решил внести изменения в конструкцию труб или канализации |
| План инженерного оборудования | его включают, если делается план канализации или план водоснабжения помещения. На плане оборудования указывается уже установленная в помещении сантехника, а также имеющаяся вентиляция и отопление |
| Аксонометрическая схема | это цветной чертёж труб и канализации и водоснабжения в трёхмерной проекции |
| Схема усиления несущих конструкций | нужна, если собственник решил делать дополнительные проёмы в несущих конструкциях помещения, либо их переносить, либо расширять |
| План вентиляции | и отопления в помещении |
| Проект электроснабжения | и другие разделы при необходимости |
Пояснительная записка
В пояснительной записке к проекту перепланировки указываются общие технические характеристики помещения.
Также здесь указываются основания для проведения перепланировки. Сюда можно подшить письменную просьбу собственника помещения на составление данного проекта.
Но делать это не обязательно. Все эти сведения указываются в ведении в записке.
Также здесь будут следующие подразделы:
| Общая информация | здесь указывается перечень нормативных актов, на которые опирался проектировщик при составлении документа. А также здесь даётся общая характеристика объекта |
| Архитектурно- строительные решения | это полный перечень всех мероприятий, который будут проводиться при перепланировке помещения |
| Инженерное оборудование | сюда входят следующие подразделы:
|
| Договор | авторского надзора |
| Противопожарные мероприятия и требования | здесь описываются действия, которые необходимо предпринять, чтобы избежать пожара во время производства работ |
| Необходимые указания | к производству работ |
| Необходимые мероприятия | по шумоизоляции |
План до переустройства
Это план помещения, в соответствии с инвентаризационными данными, которые хранятся в БТИ.
Сюда можно приложить и план, заказанный в БТИ. Но он должен обязательно сопровождаться таблицей и экспликацией.
Демонтажно-монтажный
Здесь цветом выделяются изменения, которые будут производиться в помещении при перепланировке.
После переустройства
Это графическое изображение того, что должно получиться после проведения работ. К нему должна быть приложена новая экспликация.
Это план будет утверждаться специалистом – техником из БТИ после получения разрешения на перепланировку.
Затем, на основании этого плана, будет изготавливаться новый технический паспорт помещения, а потом и новое свидетельство о собственности.
Экспликация
Этот термин в строительстве означает пояснение к проекту, в котором отражаются количественные и качественные показатели помещения.
Она должна быть обязательно составлена до перепланировки и после неё, с учётом изменений.
В случае с помещениями, в экспликации отражаются количество комнат, места общего пользования, вспомогательные помещения и их метраж.
После проведённых работ эти помещения уже указываются с измененной площадью.
Дополнительно может изготавливаться и экспликация полов. Она необходима в том случае, если намечается вмешательство в конструкцию полов.
В таблице указывается послойная структура полов в каждом помещении. Если типов полов будет несколько, то их границы отражаются в прилагаемом плане.
Но, стоит понимать, что замена паркета на ламинат не является вмешательством в конструкцию полов. А вот замена паркета на плитку – уже считается.
Водоснабжение и канализация
План канализации и водоснабжения в помещении необходимо тогда, когда планируется вмешательство в сантехнику помещения.
Например, собственник решил перенести кухню в отдельную нишу, а также установить новый унитаз и ванну.
То есть, этот раздел включается в проект, когда планируется вмешательство в систему труб в помещении.
Этот раздел представляет собой цветной чертёж, показывающий разводку труб канализации в помещении, а также горячего и холодного водоснабжения.
Сроки разработки
Сроки подготовки проекта зависят нескольких факторов:
- Сложности предполагаемых изменений в помещении.
- Загруженности специалистов компании, куда обратился собственник помещения.
- Площадь помещения, которое подлежит изменениям.
Учитывая все эти факторы, проект может разрабатываться специалистами порядка 2-5 рабочих дней.
Все листы проекта, включая пояснительную записку, подписываются лично автором, а также его руководителем, который этот проект проверяет, а затем и утверждает.
Когда собственник помещения (заказчик) изучит проект, он ставит свою подпись, что означает, что он согласен.
Если же собственником помещения является юридическое лицо, то проект принимается приказом.
Проект не должен был описан «сложным» техническим языком. Не стоит забывать, что его будут изучать чиновники из жилинспекции.
Поэтому он должен быть удобен в чтении. Чем проще и доступнее изложена информация в документе, тем лучше для собственника.
Объём представленной информации должен быть исчерпывающим, чтобы не возникло вопросов со стороны чиновников. Но! «Вода» в проекте будет оценена против собственника, и может «притормозить» согласование.
Не стоит также забывать, что чиновники «по-разному» читают проект. Кто-то особое внимание уделяет одному разделу, при этом полностью игнорируя неточности в другом разделе.
Но тут без специалистов не обойтись! Именно такие «подводные камни» знают специалисты компаний – посредников, которые оказывают собственникам помещений услуги по узакониванию перепланировки.
Стоимость
Стоимость одного проекта зависит от тех же факторов, что и сроки его изготовления:
| Сложность вносимых изменений | например, проект перепланировки только замены пола с паркета на ламинат будет стоить несколько дешевле, чем проект переноса кухни в нишу, объединение санузла с переносом сантехники и заменой полов |
| От площади помещение, которое подлежит изменению | проект перепланировки однокомнатной квартиры будет стоить на несколько тысяч рублей дешевле, чем проект для двухкомнатной квартиры |
Проект перепланировки однокомнатной квартиры будет стоить на несколько тысяч рублей дешевле, чем проект для двухкомнатной квартиры.
Но, средняя цена проекта по г. Москве и области составляет от 15 до 25 тысяч рублей, в зависимости от указанных факторов.
Если собственник квартиры не хочет заниматься сам согласованием, он может обратиться к фирме – посреднику, которая возьмёт за свои услуги порядка 20 – 30 тысяч рублей.
Права квартиросъемщика без договора, читайте здесь.
Перепланировка квартиры – процесс довольно долгий и затратный.
Но чтобы уверенным в том, что действия собственника будут иметь под собой законные основания, суд не вынесет решение против уже сделанной перестройки, необходимо подготовить проект будущих изменений и согласовать его с чиновниками из жилинспекции.