Создавая ТСЖ, стоит понимать, что это одна из форм самоуправления, и не все смогут ответственно с ней справиться. Иногда товарищества приходится закрывать по причине неэффективного управления.
Как правильно это сделать, чтобы не нарушить действующее законодательство?
Что это такое
ТСЖ — товарищество собственников жилья, которое расположено в многоквартирных домах.
Данная организация является некоммерческой. Создаётся она на основании доброй воли собственников объектов недвижимости.
Главная цель этой организации — это эффективное управление домом, в котором более 2-ух помещений.
Товарищество и управляющая компания являются конкурентами на рынке предоставления услуг по управлению домами.
Товарищество — это демократический способ управления, при котором каждый собственник имеет право голоса и участвует в «жизни» своего дома.
Управляющая компания не даёт собственникам таких «привилегий». Кроме того, УК — это коммерческая организация, и она преследует целью своей деятельности извлечение прибыли, что может пойти в разрез с желанием собственников помещений.
Создаётся ТСЖ и ликвидируется точно так же, как и любое другое юридическое лицо, но с некоторыми нюансами.
Причины для закрытия товарищества могут быть разными, но «популярная» — это правление товарищества не справилось с возложенными обязанностями и не достигло намеченных целей.
Причина таких последствий в том, что найти хорошего «управленца» довольно сложно.
Зачастую выбрать председателя из собственников помещений не представляется возможным, так как нет компетентных граждан.
Видео: ликвидация ТСЖ и лицензирование УК
Ликвидация может быть как принудительной, так и добровольной. Принудительная ликвидация производится только через суд.
Законодательные акты
ТСЖ — это товарищество, то есть юридическое лицо. Поэтому все нюансы деятельности такого вида юрлица описаны в законах по гражданскому праву.
А, так как членами являются собственники объектов недвижимости, то следует также применять нормы жилищного законодательства. В жилых домах сейчас располагаются как жилые, так и нежилые помещения.
Это необходимо было отразить в законе, поэтому в 2015 году в ГК РФ были внесены соответствующие изменения, касающиеся «переименования» ТСЖ в ТСН — товарищество собственников недвижимости.
Такому виду управления домами посвящены статья 123.12 и статья 123.14 ГК РФ. Основные определения даны в ст. 48 и ст. 50ГК РФ.
При создании товарищества стоит также брать во внимание ст. 135 ЖК РФ и ст. 136 ЖК РФ.
Добровольная ликвидация происходит на основании ст. 141 ЖК РФ, а принудительная на основании Федерального закона от 26. 10. 2002 года № 127-ФЗ «О банкротстве».
Внесение записи о прекращении деятельности конкретного товарищества происходит на основании Федерального закона от 08.08.2001 года № 129-ФЗ.
Основания для прекращения деятельности
Товарищество является объединением собственников объектов недвижимости на добровольной основе. Также, на добровольной основе, оно может быть ликвидировано.
Но для этого должны быть веские причины. Основные причины ликвидации перечислены в ст. 61 ГК РФ.
К таким причина относятся:
| Решение самих учредителей | в данном случае, собственников помещений |
| Вышел срок, на который данное юрлицо было создано | и цели создания достигнуты |
| Решение судебных или государственных уполномоченных органов | в данном случае, закрытие осуществляется в принудительном порядке |
Товарищество может быть закрыто по следующим причинам:
- в наличии менее 50% голосов от общего числа собственников;
- сами собственники приняли такое решение.
На этих основания происходит добровольное прекращение деятельности собственников жилья.
А принудительное производится, если:
| Товарищество изначально было создано с нарушением норм закона № 129-ФЗ | финансирование поступает не постоянно, что приводит к образованию долгов перед обслуживающими компаниями |
| Правление не обеспечивает надлежащего состояния всего общего имущества собственников | этот факт должны подтверждать заключения различных уполномоченных служб. Например, жильцы вызывали СЭС для травли тараканов или крыс. Соответствующее заключение должно остаться на руках у одного из собственников |
| Права собственников, которые не являются членами организации, не соблюдаются | это подтверждается многочисленными жалобами в жилищную инспекцию |
| ТСЖ прошло процедуру реорганизации | которая была признана недействительной по решению суда или уполномоченного госоргана |
Как ликвидировать ТСЖ
Чтобы ликвидировать товарищество в добровольном порядке, нужно соблюсти процедуру, то есть выполнить все действия в нужном порядке.
Соблюдение всех пунктов пошаговой инструкции позволит совершить процедуру в строгом соответствии с действующими нормативными актами РФ.
Но, перед тем как приступать к самой процедуре, необходимо провести ряд подготовительных мероприятий. Это:
| Сформировать инициативную группу, в которую будут входить только собственники объектов недвижимости конкретного сообщества | и выбрать из их числа главного инициатора |
| Сформировать общий реестр участников и членов товарищества | подготовить проект заявления, и утвердить его среди инициаторов |
| Утверждённую форму заявления должны подписать все те члены товарищества, которые поддерживают процедуру прекращения деятельности | передать данное заявление в правление и непосредственно его председателю |
Когда все подготовительные процедуры будут окончены, нужно приступать к самой процедуре.
Она состоит из следующих этапов:
| Собрание всех членов товарищества | и вынесение на повестку дня вопроса о ликвидации организации. Основанием является переданное заявление |
| Проведение общего голосования среди собравшихся членов | более половины всех членов товарищества должны проголосовать «за» по вопросам прекращения деятельности. Кроме того, само собрание будет считаться легитимным, если на нём присутствуют более половины всех членов |
| Любое решение оформляется в виде протокола | который подписывается председателем товарищества, а также членами правления |
Если члены проголосуют меньшим количеством голосов за прекращение деятельности, на этом процедура будет приостановлена, так и не начавшись.
Если решение будет положительным, и члены проголосуют «за» ликвидацию, необходимо предпринять следующие шаги:
| Выбрать из членов товарищества ликвидационную комиссию | если компетентных граждан нет, то можно нанять ликвидатора со стороны |
| Направить в налоговую службу соответствующее уведомление | это необходимо для внесения соответствующей записи в реестр |
| Опубликовать сведения о прекращении деятельности конкретного ТСЖ в СМИ | делается это посредством публикации в официальном источнике — «Вестнике государственной регистрации» |
| Направить всем кредиторам письменное уведомление | можно также направить соответствующее уведомление и дебиторам для взыскания с них задолженности |
| Подготовить ликвидационный баланс, и утвердить его | если есть нанятые сотрудники, то необходимо уведомить и их |
| Произвести расчёты с кредиторами, которыми заявили свои требования | также нужно провести все расчёты с нанятым персоналом |
| Подготовить заключительный ликвидационный баланс, и утвердить его | направить все документы в ФНС для внесения записи в реестр о прекращении деятельности данного товарищества |
По решению собственников
Собственники помещений в доме могут самостоятельно принять решение о ликвидации товарищества.
Для этого нужно провести внеочередное собрание, на котором и принять соответствующее решение.
Так как решение принимается простым большинством голосов, то есть более 50% от всех собравшихся, то оно оформляется протоколом.
В этом документе отражаются основные вопросы, которые были вынесены на повестку дня. Это:
- Ликвидировать ли товарищество.
- Если да, то нужно выбрать членов ликвидационной комиссии или назначить ликвидатора.
Протокол собрания
Это основной документ, в котором отражается добрая воля собственников о прекращении деятельности организации.
Кроме этого, в нём должна содержаться следующая информация:
| Полное наименование ликвидируемого товарищества | его реквизиты |
| Необходимо указать, что данное собрание внеочередное | также нужно сделать акцент на том, что собрание проводится по инициативе его членов |
| Форма проведения собрания | количество собственников, а также параметры дома |
| Количество членов, которые приняли участие в собрание | их должно быть более 50% от всех членов товарищества |
| Вопросы, выносимые на повестку дня | процентное количество проголосовавших по каждому вопросу |
| Принятое общее решение | подписи и их расшифровка председателя и секретаря собрания |
Протокол также должен иметь порядковый номер. Кроме того, нужно указать дату проведения собрания.
С имеющимися долгами
Редко бывает так, что перед прекращением деятельности у юрлица нет долгов. Процедура ликвидации товарищества с долгами следующая:
| После проведения всех подготовительных мероприятий и проведения собрания членов, необходимо уведомить всех кредиторов | сделать это нужно посредством публикации в СМИ — в официальном источнике «Вестник государственной регистрации» |
| Публикация делается минимум за 2 месяца до прекращения существования товарищества | этот срок можно увеличить на общем собрании, но уменьшить его нельзя |
| Предполагается, что кредиторы, увидев публикацию, заявят свои требования на взыскание задолженности | но на практике так происходит не всегда. Поэтому нужно ещё разослать письменные уведомления (в свободной форме) каждому кредитору. Желательно также уведомить и дебиторов, чтобы была возможность взыскать и с них долги |
На практике бывает так, что кредитор не успевает предъявить свои требования ликвидируемому товариществу.
Тогда он подаёт в суд, и суд обязывает ТСЖ выплачивать эти долги сверх установленных сроков.
Это «тормозит» процесс прекращения деятельности. Поэтому нужно позаботиться о том, чтобы каждый кредитор был уведомлен.
Выплата долго осуществляется после подписания промежуточного ликвидационного баланса, и проведения сверки с каждым кредитором. Подписанные акты сверки хранятся в бухгалтерских документах.
Если у товарищества не хватает средств на погашение долгов, запускается процедура принудительной ликвидации, то есть банкротства. Судебная практика по таким делам довольно обширна.
По решению суда
Суд может принять решение о прекращении деятельности конкретного товарищества, если на то есть веские причины. Это:
| Товарищество неоднократно и грубо нарушало права тех собственников помещений, которые не являются его членами | этот факт должен быть подтверждён жалобой в жилищную инспекцию |
| Обязанности товарищества не исполняются надлежащим образом | и оно изначально было создано и зарегистрировано в нарушение норм ГК РФ |
| Организация имеет долги перед обслуживающими компаниями | вследствие неуплаты собственниками коммунальных платежей |
В данных случаях, инициаторами судебного разбирательства могут быть:
- члены товарищества;
- собственники помещений, не являющиеся членами;
- обслуживающая компания;
- уполномоченные государственные органы.
Рассмотрение дела о принудительной ликвидации конкретного товарищества производится по иску инициатора.
Подача искового заявления
Подать заявление в суд с просьбой о ликвидации товарищества может любое вышеуказанное лицо или группа лиц.
Документ должен быть составлен в соответствии с требованиями, которые перечислены в ст. 130ГПК РФ и ст. 131 ГПК РФ.
Кроме основной информации о суде, куда подаётся иск, а также об истце и ответчике, в иске должно быть указано:
- На правонарушения товариществом законодательства.
- Просьба истца к суду о прекращении деятельности товарищества.
- Доказательства описанных в иске нарушений. Нельзя подавать иск, не обосновав и не доказав все предъявляемые требования.
Не стоит подавать иск, не попробовав решить проблемы с товариществом до суда. Каждый пункт иска должен пройти стадию досудебного урегулирования.
Доказательства того, что истец пытался решить проблему мирно, должны быть приведены в иске.
Суд рассматривает дело по существу, и принимает решение. Если оно будет отрицательным, то истец имеет право подать апелляцию в вышестоящий суд.
Если же суд примет положительное решение, то организацию придётся закрыть. Порядок закрытия товарищества в судебном порядке точно такой же, как и в добровольном.
Только созывать собрание членов не нужно! Основанием будет являться решение суда.
Полномочия ревизионной комиссии
Кроме правления и председателя, в организации должна быть ревизионная комиссия или ревизор. Об этом сказано в ст. 150 ЖК РФ.
Члены комиссии избираются из числа членов товарищества. Основной вид деятельности — финансовый контроль над деятельностью сообщества.
Чтобы работа комиссии была наиболее эффективной, бухгалтер регулярно передаёт им документы для проверки.
Обязательно нужно проводить проверку 1 раз в календарный год. Но на собрании членов может быть принято решение о проведении внеочередной проверки финансовой деятельности товарищества.
Полномочия комиссии или ревизора описаны в ст. 150 ЖК РФ, и включают в себя:
| Проведение ежегодной проверки | в ходе проверки:
|
| Составление заключения о результатах проведенной проверки | и представление этого заключения на общем собрании |
| Составление отчёта о своей деятельности | и представление его членам товарищества на собрании |
Для наиболее компетентной проверки необходимо чтобы в комиссии были люди, имеющие финансовое и юридическое образование.
Порядок процесса закрытия
Процедура прекращения деятельности ТСЖ состоит из 2-ух основных этапов:
- Подготовительные мероприятия.
- Прекращение управления.
Каждый этап также состоит из нескольких шагов, которые необходимо предпринять для законной добровольной ликвидации сообщества.
Первоначальный этап
На данном этапе необходимо:
| Создать инициативную группы и выбрать её председателя, то есть главного инициатора | и подготовить проект заявления |
| Откорректировать заявление и подписать его | сделать это должны все члены инициативной группы, затем направить заявление в организацию на рассмотрение |
Председатель не имеет права не принять такое заявление. Кроме того, должна быть назначена дата проведения внеочередного собрания членов организации.
Прекращение управления домом
На этом этапе создаётся ликвидационная комиссия, которая и будет следить за самим процессом.
Также необходимо:
| Создать и утвердить промежуточный ликвидационный баланс | произвести все расчёты с кредиторами, дебиторами и нанятым персоналом |
| После этого составить и утвердить окончательный ликвидационный баланс | подвести итоги и составить заключительную бухгалтерскую отчётность |
| Сдать документы в налоговую службу для внесения записи в реестр | получить на руки выписку из реестра о том, что данное ТСЖ прекратило свою деятельность |
О наступающей ответственности ТСЖ при заливе квартиры, читайте здесь.
Если подходить к процессу ликвидации «с умом», то он не затянется более чем на 3 месяца.
Все расчёты можно произвести заранее, и также подготовить все нужные документы.
Главное условие – «выдержать» 2-ух месячный срок для предъявления требований кредиторами.