Дом. Сад. Огород

Статистические данные показывают, что ведение бизнеса в арендуемых помещениях, гораздо выгоднее, чем приобретение собственных коммерческих площадей.

Нет необходимости платить налог на имущество, капитальный ремонт «лежит» на плечах собственника, а также можно еще и получать определенную прибыль от передачи некоторых объектов недвижимости в поднаем.

Главное не ошибиться в составлении договора субаренды и правильно рассчитать срок его действия.

В этой статье рассмотрим некоторые практические аспекты решения данного вопроса, правила составления и подписания подобного документа, а также определим доступный срок субаренды.

Что это такое

Чтобы было проще разобраться в юридических тонкостях договора субаренды, можно его представить себе следующим образом.

Например, у некого гражданина Иванова имеется в собственности 3 жилые квартиры в новостройках без ремонта и 2 коммерческих помещения.

Зная об этом, гражданин Сидоров предложил Иванову сдать ему 2 квартиры и оба нежилых помещения.

После подписания всех необходимых бумаг и соблюдения необходимых юридических тонкостей Сидоров в счет арендной платы выполнил необходимые ремонтно-строительные работы в арендуемых помещениях.

Обе квартиры Сидоров сдает в аренду посуточно, в одном нежилом помещении оборудовал свой рабочий офис, а второе коммерческое помещение также определил в поднаем.

В итоге:

• Иванов проживает в собственном жилье, получает ежемесячное вознаграждение, а его собственность приобрела улучшенный товарный вид благодаря проведенному ремонту;
• Сидоров имеет свой офис, по адресу которого он может зарегистрироваться как юридическое лицо, а также ежемесячные и ежедневные прибыли от сдачи квартир и нежилого помещения.

Такое юридическое действие на юридическом языке именуются заключением сделки субаренды.

В идеальном варианте договор выгоден всем — и собственнику, и арендатору, и субарендатору.

На практике же каждая из сторон несет определенные риски:

1. Досрочное расторжение договора.
2. Неправильное оформление документации (например, отсутствие обязательной государственной регистрации и занесение данных в базу ЕГРП).
3. Порча имущества и т.д.

Гражданский кодекс

В случае если при заключении в договор поднайма не были внесены какие-либо существенные изменения или иное не предусмотрено законом, к нему применяются те же правила и требования, что и к договору аренды.

Гражданский Кодекс Российской Федерации на основании статьи №610 и №615 определяет срок действия договора следующим образом:

Длительность партнерства по договору поднайма	определяются по взаимному соглашению, и прописывается отдельным пунктом
Если срок действия не указан	то договор считается бессрочным в рамках действия договора аренды, то есть сроком окончания поднайма является срок окончания найма имущества собственника
Для досрочного расторжения договорных обязательств	необходимо своевременно уведомить своего партнера (за 1 месяц)
Срок действия договора может быть прекращен экстренно	в случае обнаружения факта использования имущества собственника не в соответствии с условиями поднайма

Практическое решение вопроса

На сегодняшний день практика заключения договоров аренды показывает, что в большинстве документов прописывается пункт, передающий арендатору право на осуществление субаренды.

В некоторых случаях это осознанное решение собственника недвижимости или иного имущества, а в других — просто невнимательность при подписании типового документа об аренде.

Рассмотрим оба варианта.

В первом случае арендодатель сознательно дает право своему партнеру в дальнейшем при возникшей необходимости передать все арендованное имущество или только его часть в пользование и управление третьему лицу	такая схема является рискованной, так как арендатор, получивший возможность передавать чужую собственность в поднаем в момент подписания договора аренды, уже не должен будет уведомлять об этом собственника, спрашивать дополнительное разрешение или советоваться по кандидатуре будущего субарендатора
При невнимательном отношении к содержанию подписываемого договора аренды, собственник может попасть в неприятную ситуацию	его имущество доверенное конкретному выбранному партнеру (арендатору) может быть передано третьему лицу, не отвечающему стандартам собственника к нанимателям

Оптимальным вариантом для безопасности владельца имущества и прозрачности всех сделок с его имуществом является подписание дополнительного соглашения к договору аренды.

Если арендатор желает передать часть имущества третьему лицу и собственник с этим соглашается, им нужно просто составить дополнительный пункт договора на отдельном листе и заверить его своими подписями.

В таком случае субаренда может быть заключена на неопределенный срок или ограничиваться определенными временными рамками.

Видео: в каких случаях можно отказаться от договора аренды

Срок субаренды

При заключении договора аренды или субаренды происходит взаимное определение сторонами действия будущего партнерства.

Но все же главную роль играет мнение и желание самого собственника недвижимости или иного имущества.

Рассмотрим варианты субаренды разного имущества с точки зрения определения срока действия договора:

Жилая недвижимость	первый договор аренды при сдаче жилья новому арендатору обычно не превышает 1 года. Выбор такого срока действия партнерства обусловлен тем, что собственнику необходимо приглядеться к тому лицу, которое будет проживать на его жилплощади, а также нежеланием регистрировать договор в органах Росреестра. Если стороны сделки довольны друг другом и соответствуют всем заявленным требованиям, срок аренды жилой недвижимости может быть продлен до 5 лет или же стать бессрочным. То же самое относиться и к субаренде, если такое право собственник передал арендатору в действующем договоре аренды
Земельный участок	если арендованная земля, принадлежит частному лицу, то в определение срока действия договора аренды и субаренды действуют те же правила, что и в отношении жилых помещений. В случае принадлежности земельного участка муниципалитету или государству, арендатор может передавать его в субаренду без дополнительного разрешения и уведомления собственника, при условии, что земля арендована на срок не менее 5 лет. Важно помнить, что минимальный срок субаренды земли сельхозназначения составляет 3 года, так как именно такой срок законодательно установлен для аренды земли (ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»)
Нежилые помещения	срок субаренды нежилых или коммерческих площадей зависит от действия арендного соглашения между собственником и арендатором. Важным условием поднайма является то, что он не должен по срокам действия превышать арендные соглашения, заключенные ранее

Правила заключения договора

Составление субарендного соглашения не является каким-то сверхсложным действием и требует к себе лишь внимательного отношения и соблюдения определенным правил, применяемых к юридической документации:

Письменная форма	с точки зрения законного обоснования имеет ценность и смысл только договор, составленный в письменном виде с определенным количеством экземпляров
Достоверность	вся информация, содержащаяся в субарендном документе должна соответствовать действительности и иметь законное обоснование и при необходимости документальное подтверждение
Внимание к деталям	любое юридическое соглашение отличается от иных документов детальным описанием каждого пункта (права, условия, обязанности, сроки, возможные ограничения и т.д.)
Соблюдение необходимых формальностей	конкретное субарендное соглашение держится на двух неотъемлемых условиях — согласие собственника и срок действия в пределах арендной договоренности
Права и обязанности	очень важно отметить, что контракт субаренды не может передавать третьим лицам больше прав, чем они имеются у арендатора

Существенные условия

Чаще всего субарендное соглашение по большей части дублирует имеющуюся арендную договоренность и заключается на тех же условиях. А именно:

Период	статистические данные показывают, что изменения срока действия контракта достаточно редки, в основном действия субаренды совпадают с длительностью субарендного соглашения
Ставка	стоимость единицы квадратного метра арендуемого помещения обычно не меняется ни в меньшую, ни большую сторону и остается такой же, как в договоре аренды
Согласиевладельца	сохранение всех прав, которыми был наделен арендатор на основании арендного соглашения, за субарендатором

Какие документы необходимы на госрегистрацию

Если ваше субарендное соглашение имеет срок действия более, чем 1 год, необходимо его зарегистрировать в Росреестре.

Для этого нужно предварительно подготовить необходимые документы:

Действующий договор аренды	на основании которого арендатор обладает правом заключении субарендного соглашения
Техническая документация	относящаяся к предмету соглашения (кадастровый паспорт, техпаспорт, поэтажный план и т.д.)
Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины	в полном размер (квитанция, чек, выписка со счета и т.д.)
Нотариально заверенное согласие супруга на совершении сделки с недвижимостью по договору физического лица	если физлицо не состоит в законном браке необходимо предоставить заявление об отсутствии оного
Необходимые учредительные документы	в том случае, если стороной субарендного соглашения является юридическое лицо
Письменное разрешение собственника имущества	на осуществление субарендного соглашения, если в представленном договоре аренды отсутствует пункт, разрешающий подобные действия арендатору

Сопутствующие риски

Передача личного имущества в пользование и управление третьим лицам всегда связана с несением определенных рисков.

Собственник может пострадать, если подпишет арендное соглашение с недобросовестным арендодателем.

Среди самых распространенных рисков, которым могут быть подвергнуты владельцы имущества следующие:

Порча имущества	вскрытие факта осуществления незаконной деятельностью на территории собственника
Невыплата причитающегося вознаграждения	кража имеющегося в помещении оборудования, мебели, техники и т.д.

Арендатор и субарендатор чаще всего страдают от досрочного прекращения арендного соглашения по инициативе арендодателя.

Чтобы минимизировать подобные риски необходимо включать в договор пункт, определяющие неустойку за подобные действия владельца имущества.

Обязанности сторон

По заключенному и подписанному субарендному соглашения каждая из сторон имеет друг перед другом определенные обязанности, обязательное исполнение которых определено пунктами договора.

Такими как:

Обязанности арендатора	предоставить имущество, обозначенное в субарендном соглашение в полном объеме и в состоянии описанном, в договоре в момент его подписания или после осуществления государственной регистрации. Арендатор не должен препятствовать субарендатору в осуществлении его прав, полученных по субарендному контракту
Обязанности субарендатора	гражданин, являющийся субарендатором по договору обязан в оговоренные сроки вносить арендную плату в полном размере и методом, установленным договором. Относиться к имуществу арендатора бережно, выполнять обязательства, прописанные в субарендном соглашении (проведение ремонта, поддержание определенного технического состояния и т.д.)

На что следует обратить внимание

При подписании субарендного соглашения на передачу имущества третьим лицам, необходимо обратить внимание на следующее:

Законные обоснования для распоряжения имуществом	документы на право собственности, договор аренды и т.д.
Срок заключения субаренды	важно проконтролировать, чтобы действие субарендного соглашения не превышало срок арендного договора
Соответствие передаваемого имущества	в реальности описанному в пункте «Предмет договора»

Об арендной плате

Обычно арендная плата по субарендному соглашению не меняется и представляет собой ту же арендную ставку или фиксированную сумму, что и по договору аренды.

Наиболее распространенными вариантами определения стоимости аренды являются:

Цена за квадратный метр площади	существующая в населенном пункте такса умножается на количество метров, которые собственник передает в пользование арендатору по арендной договоренности и соответственно через него субарендатору
Фиксированная сумма	чаще всего подобный метод применяется при передаче в аренду жилых помещений. Хозяин квартиры определяет стоимость найма жилья в месяц и утверждает ее до окончания срока действия соглашения

Обязательным условием грамотного арендного или субарендного соглашения является указание в самом документе пункта о величине арендной платы.

Любые устные договоренности о цене не являются законными, и при возникновении конфликтных ситуаций не могут быть признаны доказательствами правоты одной или другой стороны.

Срок действия субарендных договоренностей ограничен только действием арендного соглашения.

Поэтому при заключении договора поднайма особое внимание стоит уделять именно этому вопросу.