Владельцы имеют право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе — сдать в аренду. А арендатор, в свою очередь, имеет право сдать имущество в субаренду, если собственник не возражает.
Как регулировать субарендные отношения?
Что это такое
Субаренда — это юридическая сделка. Она подразумевает под собой временную передачу права распоряжения имуществом третьему лицу.
Это право передаёт исключительно собственник помещения. Сделка может быть совершена только с его письменного согласия.
Согласие может быть выражено 2-мя законными способами:
| В «первичном» договоре аренды | отдельно прописан пункт, в котором сказано, что арендатор имеет право сдать арендованное имущество в субаренду, так как владелец помещения не возражает |
| Составить и подписать согласие | не важно, как оно будет оформлено — главное, чтобы оно выражало это согласие, было оформлено в письменном виде и подписано собственником арендованного помещения. Лучше, оформить этот документ, как дополнительное соглашение к договору аренды |
Суть сделки
Сдача квартиры в субаренду подразумевает под собой переуступку арендатором этой квартиры своего права пользования ею третьим лицам.
То есть, собственник квартиры передаёт право распоряжения арендатору на основании договора аренды.
Арендатор, в свою очередь, предварительно получив согласие владельца квартиры, сдаёт её в субаренду другому лицу.
Переуступка право пользования помещением является законной сделкой, если заключена в соответствии с нормами действующего законодательства.
Юридические тонкости
Как и любой другой сделки, у субаренды есть свои нюансы, которые необходимо учитывать, чтобы сделка состоялась в рамках закона.
Это:
| Договор субаренды отвечает правилам составления договора аренды | и должен быть заключён в соответствии с главой 34 ГК РФ |
| Договора субаренды отвечает требованиям, которые применяются к гражданско-правовым договорам | то есть, он должен быть заключён с учётом подраздела 2 раздела 3 ГК РФ |
| Договор субаренды является «вторичным» договором | то есть он зависит от условий заключения «первичного» договора, то есть договора аренды |
| Договор субаренды помещения не может быть заключён без согласия владельца этого помещения | также он не может быть заключён на срок, который превышает срок действия «первичного» договора |
| Регистрировать договор субаренды в органах Росреестра нет надобности | если срок его действия не превышает 1 год |
| Если речь идёт о государственном имуществе | то сдать его в субаренду можно только, проведя конкурс между потенциальными субарендаторами |
| Если сторонами договора являются юридические лица | то арендатор является налоговым агентом части уплаты НДС, а также является плательщиком этого налога в части реализации услуги по аренде квартиры |
Видео: как проверить квартиру при аренде и какие документы
Субаренда квартир
Такая сделка довольно рентабельна для субарендатора, особенно если речь идёт о посуточной или почасовой аренде.
Главное условие такой сделки — вовремя оплачивать арендную плату арендатору, чтобы у собственника квартиры не возникало вопросов.
Досрочное расторжение «первичного» договора аренды приводит к тому, что арендатор должен расторгнуть и договор субаренды.
Впоследствии, субарендатор может попросить владельца квартиры заключить с ним договора аренды.
Как правило, стоимость субаренды на 20%-30% выше стоимости арендной платы собственнику. А, если речь идёт о посуточной или почасовой субаренде, то «навар» может составлять порядка 100%.
Бывает так, что договор аренды был заключён на длительный срок, с условием того, что арендная плата не меняется.
А договор субаренды — краткосрочный, и плата за пользование квартирой может меняться. Тогда арендатор получает прибыль порядка 30%.
Как и любые другие гражданские отношения, субарендные отношения должны регулироваться документом — то есть договором. Он составляется обязательно в письменном виде и подписывается обеими сторонами.
Договор должен содержать в себе сведения о предмете договора, и о сторонах сделки, а также о сроках и порядке внесения платы за пользование. Без этих условий договор не будет считаться действительным.
Предмет и условия соглашения
Предмет сделки и условия её заключения являются существенными условиями такого договора. Эти моменты должны быть обязательно освещены в документе.
В противном случае, он будет недействителен, в сделка будет заключена с нарушением закона. Предметом данного договора является факт сдачи квартиры в субаренду третьим лицам.
В договоре необходимо достаточно подробно расписать:
| Сведения о сторонах сделки | если это юридические лица, то необходимо указать:
Если же сторонами являются физические лица, то нужно указать:
|
| Данные о жилье | которое сдаётся в аренду:
|
Далее в договоре нужно перечислить основные условия заключения и расторжения сделки. Это:
| Срок | в течение которого арендатор должен передать субарендатору право пользования квартирой |
| Размер субарендной платы | а также сроки и порядок её внесения, порядок и сроки решения конфликтных ситуаций |
| Права и обязанности сторон по отношению друг к другу и к квартире | ответственность каждой стороны за нарушение условий контракта |
Важным моментом является отражение условий расторжения договора. К таковым можно отнести:
| Нарушение субарендатором сроков и порядка внесения платы за пользование помещением может привести к тому, что арендатор досрочно расторгнет с ним договор субаренды | кроме того, арендатор может потребовать внесения всего долга, а также оплаты пени и штрафа за просрочку |
| Если арендатор увидит, что субарендатор использует данную квартиру не по назначению | он также имеет право досрочно расторгнуть с ним договор |
| Также основанием для досрочного расторжения является тот факт | что квартира находится в ненадлежащем состоянии |
Между физическими лицами
Сторонами сделки субаренды квартиры могут быть как юридические, так и физические лица.
Заключается договор субаренды квартиры между гражданами точно так же, как и между предприятиями. Только сторонами сделки являются не фирмы, а люди.
Поэтому нужно указывать их данные:
- Полностью ФИО.
- Адрес места регистрации.
- Данные из паспорта.
Такие сведения указываются не только о сторонах субаренды, но и владельце квартиры, так как он является неотъемлемой часть сделки. Без его письменного согласия, арендатор не имеет права сдавать квартиру третьему лицу.
Существующее налогообложение
Важный вопрос субаренды — кто платит НДС? Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ, арендатор государственного или муниципального имущества остаётся налоговым агентом в части уплаты НДС.
Кроме того, он остаётся плательщиком этого налога в части реализации услуг по сдаче имущества в поднаём.
Поэтому он должен исчислять НДС с этой операции. Такое разъяснение даётся в Письме Минфина от 18. 10. 2012 года № 03-07-11/436.
Если сторонами являются физические лица, то необходимо уплачивать НДФЛ с арендной платы, так как это является дополнительным доходом гражданина.
Так, плательщиками подоходного налога являются и арендатор, и владелец помещения. Арендатор получает доход от сделки по субаренде, и уплачивает с этого дохода 13% в бюджет.
А владелец помещения, в свою очередь, получает доход от арендатора в виде арендной платы, и это тоже является его доходом. Поэтому и он должен уплачивать 13% от этой суммы в бюджет.
Регистрация контракта
Это действие необходимо в том случае, если договор заключается на длительный срок — более 1 года. Если же договор краткосрочный, то и регистрировать его в Росреестре нет нужды.
Но, по мнению юристов, лучше провести регистрацию договора, даже если он краткосрочный.
Это поможет избежать недоразумений, в случае возникновения конфликтных ситуаций между сторонами сделки. Если договор зарегистрирован, сторонам проще отстоять свои интересы в суде.
Ответственность сторон
Каждая сторона сделки несёт ответственность перед другой стороной за нарушения условий контракта. В договоре необходимо прописать санкции при нарушениях.
Например, если субарендатор систематически вовремя не вносит арендную плату, то арендатор имеет право расторгнуть с ним договор, а также потребовать выплаты ему штрафа за просрочку и погашение пеней.
Все эти нюансы необходимо досконально прописывать в документе. Размер пени можно определить следующими способами:
| Установить фиксированную сумму за каждый определённый период просрочки | например, 200 рублей за каждый месяц просрочки сверх арендной платы |
| Указать процент от определённой суммы за конкретный период просрочки | например, 0,01% от суммы арендной платы за каждый день просрочки платежа |
Если эти моменты не прописать, то в случае судебного разбирательства, суд установит пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Также необходимо подробно описать процесс возмещения убытков при обнаружении повреждений арендованного имущества.
Для этого нужно составить акт приёмки имущества, в котором подробно прописать все недостатки, которые присутствовали на предметах мебели, стенах, полу и других предмета, при сдаче квартиры в субаренду.
Тогда арендатор сможет предъявить конкретные претензии субарендатору за порчу имущества, а субарендатор защитить свои права в судебном порядке.
Необходимые документы
Чтобы заключить договора субаренды на квартиру обе стороны должны предъявить документы.
Конкретный список документов зависит от того, каким субъектом экономической деятельности является сторона сделки — юридическим или физическим лицом.
Юридические лица должны представить друг другу:
| Выписку с банковскими реквизитами | которая подписывается руководителем и главным бухгалтером этого предприятия. этот документ необходим для того, чтобы правильно прописать в договоре все реквизиты сторон |
| Выписку из ЕГРЮЛ | этот документ доказывает, что данное юридическое лицо на этапе составления и подписания договора ведёт свою хозяйственную деятельность, и не находится в стадии ликвидации или банкротства. У выписки ограниченный срок действия — она актуальна только 30 дней с момента её получения |
| «Первичный» договор аренды | он необходимо для того, чтобы субарендатор убедился, что арендатор имеет право распоряжаться сданным ему в аренду имуществом, то есть квартирой |
| Копию свидетельства о праве собственности | этот документ представляет арендатор, для того чтобы субарендатор убедился, что лицо, которое дало согласие на сдачу квартиры в субаренду, является его собственником |
| Другие документы по требованию сторон | например, копию лицевого счёта для того, чтобы убедиться, что за данной квартирой «не тянется» долг по коммунальным платежам |
Если же сторонами сделки являются физические лица, то они представляют друг другу:
| Копии своих паспортов | для того, чтобы правильно внести сведения друг о друге в договор |
| Договор аренды квартиры | чтобы субарендатор мог убедиться, что сделка совершается с разрешения собственника помещения |
| Копию свидетельства о собственности | и другие документы, по требованию сторон |
Копии документов заверять у нотариуса не обязательно. Но, если предстоит регистрировать договор в органах Росреестра, то заверенные копии документов значительно сократят срок правовой экспертизы.
Тогда регистрации документа происходит в 3-ёхдневнный срок, а не в 10-дневный.
Образец бланка
Договор субаренды квартиры содержит в себе такие пункты и параграфы, как и договор аренды.
В него включаются следующие разделы:
| Общие положения | и предмет договора |
| Права и обязанности каждой стороны сделки | по отношению друг к другу, и квартире |
| Сумма субарендной платы | а также порядок и сроки её внесения арендатору |
| Ответственность каждой стороны за нарушения условий данного договора | также различные дополнительные условия. Например, относительно расходов на косметический ремонт квартиры |
| Способы разрешения споров | в досудебном и судебном порядке, реквизиты сторон |
Риски при заключении сделки
Как при любой другой сделке, при заключении договора субаренды существуют некоторые риски. Это:
| Недобросовестные арендаторы | риск того, что собственник квартиры не знает о том, что арендатор её «пересдаёт» довольно велик. Особенно, если речь идёт о посуточной или почасовой аренде. Поэтому всегда стоит убедиться, что собственник дал своё согласие на заключение сделки |
| Недобросовестные субарендаторы | всегда риск того, что субарендатор не заплатит арендатору плату за пользование квартирой или не оплатит коммунальные услуги. Иногда, отстоять свои интересы в суде не так то просто! Кроме того, если квартира сдаётся посуточно, то возможности регистрировать договор с каждым субарендатором нет возможности |
| Вероятность порчи имущества | если квартира используется посуточно, то составлять акт приёмки также нет возможности |
| Если владелец квартиры решит досрочно расторгнуть договор аренды | то и субарендатор должен будет в кратчайшие сроки покинуть эту квартиру, так как договор субаренды расторгается «автоматически» |
Собственник квартиры может даже не догадываться, что происходит с его собственностью, так как все вопросы с субарендаторами решает непосредственно сам арендатор.
Чтобы как то обезопасить себя, стоит заключить трехстороннее соглашение с участием собственника.
В этом случае, владелец квартиры может контролировать поведение жильцов на его собственности. Но такое возможно, если квартира сдаётся на длительный срок.
Порядок разрешения споров
В первую очередь, необходимо предпринять попытки решить конфликтную ситуацию без суда, то есть, обе стороны должны попытаться договориться.
Если это получается, то нужно составить письменное соглашение, в котором будут перечислены все претензии сторон, а также способы эти претензии удовлетворить.
Лучше будет, если данное соглашение будет заверено у нотариуса. Это необходимо для того, чтобы избежать недоразумений, если одна из сторон конфликта не будет соблюдать пункты соглашения.
Если же договориться не удаётся, то одна недовольная сторона может обратиться в суд за защитой своих прав. Для этого необходимо подать в суд исковое заявление.
В этом документе нужно подробно изложить все претензии, а также привести доказательства своей правоты.
Также нужно уведомить суд, что данная сторона пыталась решить конфликт в досудебном порядке, однако вторая сторона не шла не компромисс.
Решение суда подлежит обязательному исполнению. Однако, если стороны не согласны с тем решением, которое вынес суд, они могут его обжаловать в вышестоящей инстанции.
Сделать это может любое лицо, участвовавшее в деле, и чьи интересы были затронуты в ходе разбирательства.
Образец договора безвозмездной субаренды нежилого помещения, читайте здесь.
Многие гражданские отношения оформляются в виде договора. Субаренда квартиры не является исключением из этого правила.
Заключение договора является обязательным условием действительности данной сделки.