Дом. Сад. Огород

Субаренда — это передача имущества или его часть, находящегося в аренде, во временное пользование третьим лицам.

Соглашение составляется на определенный срок, не превышающий срок действия договора аренды, составленный с собственником. Документ автоматически расторгается при наступлении указанной в нем даты.

Но в некоторых ситуациях требуется досрочно расторгнуть договор, и как это сделать правильно, рассмотрим далее.

Суть понятия

Субаренда — это особый вид юридических сделок, заключающийся в передаче имущества во владение третьим лицам. Ее суть аналогичная обычной аренде, но с одним отступлением.

При субаренде в сделке принимают участие три стороны — собственник, арендатор и субарендатор. Владелец недвижимости сдает помещения в аренду арендатору.

Арендатор заключает договор с субарендатором и за определенную плату определяет во временное пользование часть имущества.

Субарендатор несет ответственность за сохранность вверенного имущества и использование его по назначению.

Но в случае несоблюдения данного требования, собственник предъявляет требования арендатору, который должен регулировать отношения с субарендатором.

Субаренда выгодна в тех случаях, когда арендатор не использует часть помещений, и они простаивают.

Получая от третьего лица оплату за использование недвижимости, арендатор снижает собственные расходы.

Согласие собственника обязательно, он может завысить арендную плату, но только при пролонгации договора на новый срок.

Условия заключения сделки

Основным условием заключения договора о субаренде является согласие собственника на данную сделку.

Он должен написать письменное заявление о том, что не имеет претензий к арендатору и согласен на передачу имущества во владение еще одной стороне.

Контролировать процесс сделки и выполнения условий договора собственник не должен, претензии и требования предъявляются арендатору.

Видео: досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Если договор оформляется без согласия собственника, то он не имеет юридическую силу.

Исключения составляют случаи, когда изначально, при составлении соглашения аренды, владелец имущества указывает о том, что не против субаренды его собственности.

В договоре субаренды должно быть указано описание имущества, его адрес, метраж, состояние, наличие бытовой техники, мебели и т.д. Это снижает риски субарендодателя.

Договор подлежит регистрации в Росреестре при условии, что он составляется на срок более 12 месяцев.

За официальное оформление документа потребуется заплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей для физических лиц и 22 тысяч рублей для юридических лиц.

Законодательные акты

Субарендные отношения регламентируются несколькими законодательными актами:

Статья 432 ГК РФ	рассматривает правила заключения субаренды
Статья 615.2 ГК РФ	дает право сдавать помещения в субаренду с согласия собственника
Статья 608 ГК РФ	определяет, кто может стать арендатором

Действуя в рамках законодательства, субарендодатель может грамотно составить договор, который будет иметь юридическую силу.

Возможные риски

Субаренда несет в себе риски для каждой стороны, что требует предельной внимательности при составлении договора:

Помещения могут быть субарендованы без согласия собственника	это незаконно, владелец имущества имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, не вернув внесенную оплату
Если договор аренды расторгается, то соглашение о субаренде автоматически прекращает свое действие	при этом субарендодатель может отказаться от возврата внесенной авансом оплаты
Договор субаренды не может быть заключен на срок	превышающие период действия соглашения об аренде
Если действия субарендатора приводят к порче имущества	компенсировать расходы по возмещению ущерба придется арендатору, если он не предъявил материальные претензии к субарендатору

Соглашение о расторжении договора субаренды

Действие договора субаренды напрямую зависит от условий соглашения аренды. Если в отношении последнего действует досрочное расторжение, то и отношения между субарендатором и субарендодателем прекращаются автоматически.

Данное правило регламентировано статьей 618 ГК РФ. Но в договоре аренды могут быть указаны другие условия.

Так, если собственник заинтересован в дальнейшем сотрудничестве с субарендатором, то в соглашение включается отдельный пункт.

Он указывает на то, что при досрочном расторжении договора аренды, сделка с субарендатором остается действительной.

В этом случае субарендатор автоматически становится арендатором. Переоформлять договор не требуется.

Новый арендатор также получает права на сдачу в субаренду части вверенного ему имущества.

После окончания срока действия договора субаренды, соглашение расторгается автоматически и не требует составления дополнительных документов.

Единственное, что потребуется сделать — это принять переданное для аренды имущество, оценить его состояние и, по необходимости, забрать плату за коммунальные платежи.

Земельного участка

Договор субаренды земельного участка оформляется с согласия собственника и подлежит обязательной регистрации.

При составлении документа субарендатор должен ознакомиться с соглашением на аренду имущества.

Если договор имеет ограниченный срок действия, то право распоряжаться землей по субаренде можно только данный период.

Договор субаренды земли может подлежать автоматической пролонгации в соответствии с продлением договора аренды.

В этом случае расторгнуть документ можно двумя способами:

1. Расторгнув договор аренды с собственником.
2. В суде.

Автоматическая пролонгация невыгодна субарендодателю. При необходимости досрочного расторжения договора сделать это можно только при нарушении условий соглашения. И доказать это придется в суде.

В иных случаях досрочное расторжение не предусмотрено. Аналогичная ситуация с расторжением соглашения со стороны субарендатора.

Он имеет право расторгнуть договор в любые сроки, но возврат арендной платы возможен только в добровольном порядке.

Нежилого помещения

При досрочном расторжении договора субаренды сторонами составляется соглашение. В нем появляется необходимость, когда одна из сторон принимает решение о прекращении действия контракта.

Соглашение дает защиту обеим сторонам:

Субарендодателю не придется переживать, что в арендованном им имуществе появятся третьи лица	основываясь на условия действующего договора субаренды
Субарендатору не придется доказывать, что он нанес материальный ущерб имуществу	при подписании соглашения о расторжении договора с него снимается вся ответственность за сохранность вверенного имущества

Порядок расторжения договора зависит от его формы. Соглашение бывает срочным и бессрочным.

В первом случае документ оформляется на определенный период, устанавливаемый сторонами. И досрочно расторгнуть контракт можно только при серьезных нарушениях условий субаренды.

При бессрочном договоре стороне, которая желает прекратить действие документа, необходимо обратиться ко второму участнику сделки за 3 месяца и уведомить о своих намерениях. Отказ в данном случае будет неправомерен.

На нежилые помещения также распространяется правило, что прекращение договора субаренды наступает при расторжении договора аренды.

Если же собственником выступает инициатором прекращения сделки, то ему потребуется расторгнуть договор сначала с субарендатором, а потом с арендатором.

По инициативе субарендатора

Субарендатор — это лицо, которое на основании договора получает право временно пользоваться имуществом, переданным субарендодателем (он же арендатор у собственника).

По его инициативе также возможно расторжение соглашения, выбрав подходящий способ.

Причин для досрочного расторжения договора у субарендатора много:

• ликвидация бизнеса;
• отсутствие средств на оплату аренды;
• расширение бизнеса, поиск более подходящей недвижимости;
• покупка собственной недвижимости;
• недовольство сотрудничеством с арендодателем и т.д.

Расторжение договора происходит одним из способов:

По соглашению с субарендодателем	это наиболее доступный и легкий способ расторгнуть контракт. Субарендатору нужно в устной форме изъявить желание о прекращении арендных отношений, объяснив причину. Если вторая сторона не против расторжения договора, составляется соглашение
В судебном порядке	если субарендодатель против досрочного расторжения договора, вопрос решается в судебном порядке. Истцу необходимо описать причину расторжения контракта, указать сроки. Как правило, решение суда положительное. Исключения составляют случаи, когда у субарендодателя имеются претензии к субарендатору. Например, текущая задолженность или причинение материального вреда имуществу. Суд может вынести решение в пользу ответчика, обязав субарендатора выполнить требования субарендодателя
При нарушении условий договора в одностороннем порядке	субарендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор при нарушении условий контракта. Для этого потребуется уведомить субарендодателя о том, что документ больше не имеет юридической силы

Другие веские причины

К веским причинам расторжения договора субаренды относится:

После подписания документов субарендодатель не предоставляет имущество, либо оно не соответствует описанию	субарендодатель или собственник препятствуют полноценному использованию помещений по назначению
Во время эксплуатации имущества были обнаружены существенные недостатки	препятствующие ведению бизнеса или проживанию людей
Субарендодатель или собственник не выполняют требования по проведению капитального ремонта	имущество подлежит конфискации
Здания, где находятся помещения в субаренде	подлежит сносу или реконструкции
Смерть или заключение под стражу одного из участников контракта	арендная плата не поступила по причине сбоев в системе или неисполнения должностных обязательств сотрудников субарендатора
Иные обстоятельства	препятствующие эксплуатации имущества по назначению

В любом из перечисленных случаев стоит решать вопрос мирным путем. Если переговоры не приносят ожидаемого результата, спор передается в судебную инстанцию.

Образец уведомления

На практике случаи нарушения договора субаренды встречаются часто, многие из них происходят не по вине сторон.

Например, бухгалтер субарендатора забыл перевести арендную оплату на счет субарендодателя. Поэтому перед расторжением договора требуется направить уведомление о своих намерениях.

В уведомлении следует указать свои претензии и попросить исполнить обязательства в сроки, установленные отправителем письма. Необходимо написать, что в случае неисполнения требований договор будет расторгнут.

Если от получателя уведомления не последует ответа, либо проблема останется неразрешенной, направляется второе письмо.

В нем требуется указать, что договор расторгается в одностороннем порядке по причине неисполнения условий контракта.

При этом желательно получить уведомлении о вручении письма. С этими документами жалоба направляется в суд.

Порядок и сроки

Кратко порядок расторжения договора субаренды можно описать последовательными действиями:

Направление уведомления	о нарушении условий договора или возникновении обстоятельств, требующих расторжения договора
Решение вопроса между сторонами мирным путем	и передача дела в судебные инстанции
Рассмотрение дела, вынесение вердикта	оплата текущей задолженности
Составление соглашения о расторжении договора	подача документов о расторжении договора в регистрирующие органы

Если у субарендатора имеется задолженность перед субарендодателем, то он обязан погасить ее как можно раньше.

В ином случае суд вынесет решение о взыскании суммы задолженности и упущенной выгоды.

Сроки расторжения договора устанавливаются сторонами. Действие контракта прекращается автоматически при окончании периода предоставления имущества по соглашению аренды, если иное не предусмотрено документами.

Досрочное расторжение может осуществляться в любые сроки, при возникновении обстоятельств, препятствующих дальнейшему взаимоотношению сторон.

При нарушении условий договора и направлении уведомления с требованием выполнить принятые обязательства, ответ должен быть получен в течение 30 дней с момента получения письма. Аналогичный период потребуется выждать для решения возникшей проблемы.

Какие правовые последствия прекращения действия контракта

Если договор был зарегистрирован, после составления соглашения о расторжении контракта, необходимо обратиться в Росреестр с документами и заявлением, указав на прекращение действия документа.

После снятия с регистрации сделка считается расторгнутой, и требовать исполнения каких-либо обязательств стороны не имеют права.

Все вопросы, касающиеся передачи имущества, оплаты задолженности и другие моменты, должны решаться до составления соглашения.

Субарендатор обязан предоставить имущество по акту приема-передачи. Если произошла порча или утеря материальных ценностей, то выплачивается компенсация.

Сразу погашается имеющаяся задолженность. Например, если оплата за коммунальные платежи вносится после окончания расчетного периода. У сторон не должно быть претензий друг к другу.

После составления соглашения о расторжении договора, стороны не имеют права требовать исполнение обязательств контракта.

Поэтому имущество при приеме изучается детально, для своевременного выявления порчи для предъявления материальных претензий.

Расторгать договор субаренды нужно грамотно, учитывая правила действующего законодательства.

При возникновении спорных или конфликтных ситуаций проблема решается в судебном порядке.

Получить ответы на конкретные вопросы можно у юриста, изложив ситуацию и требования.