Дом. Сад. Огород

Согласование перепланировки – процедура, в ходе которой владелец помещения получает согласие компетентных органов на переустройство.

Очень многие собственники реконструируют свою недвижимость, но лишь единицы задумываются о необходимости стать обладателем разрешения на производство таких действий. Тем не менее обязанность получать согласие предусмотрена законом, а ее невыполнение карается санкциями.

Возможные варианты согласования

Согласование перепланировки может производиться по эскизулибо по проекту. Рассмотрим более подробно каждый из вариантов.

По проекту

Согласование по проекту обладает определёнными сложностями. К данному варианту прибегают тогда, когда при производстве строительных работ будут затрагиваться несущие стены.

Также подготовка проекта понадобится в следующих случаях:

Одно помещение	будет транспортировано в другое место
Будут перекладываться	слои пола
Вместо газовой плиты	будет устанавливаться электрическая модель
Возводятся	тяжелые перегородки
Будет производиться	установка сантехнических коммуникаций

Проект вправе разрабатывать только специальные службы – СЭС, МЧС, главный архитектор.

В этом документе подробнейшим образом определяются все изменения.
Архитектурная организация вправе работать исключительно на основании лицензии.

При создании индивидуального проекта клиента консультируют относительно возможности проведения задуманной им перепланировки.

Если это невозможно, то ему будет предложен альтернативный вариант. Стоимость проекта составляет примерно 30 тыс. рублей.

Эта сумма будет зависеть от многих факторов, в том числе от конкретного города. Например, в Москве цены традиционно выше, чем в регионах.

Также на стоимость повлияют следующие моменты:

Сложность	конструкции
Стены	которые будут подлежать перепланировке

По эскизу

Согласования по эскизу осуществляется в упрощенном порядке. Данный вариант применяется тогда, когда несущие конструкции в процессе перепланировки не затрагиваются.

Также его используют, если функциональное назначение комнаты сохраняется неизменным. Юридическое оформление не потребуется.

При оформлении эскиза надо пользоваться двумя цветами –зеленый и красный. Первым цветом выделяют те области, которые будут возведены, а вторым – те, что будут изменены.

В эскизе обычно отмечаются следующие моменты:

Монтаж	ненесущих конструкций
Замена	окон
Оформление	новых проемов
Перенесение	перегородки в санузле

Как узаконить перепланировку квартиры

Необходимость узаконивания перепланировки связана с серьезными правовыми последствиями выявления самостоятельно проведенных действий.

Так, незаконное совершение таких операций может привести к длительному судебному разбирательству.

На нарушителя будет наложен большой штраф в рамках КоАП РФ.

Некоторые граждане легкомысленно относятся к своей обязанности узаконить перепланировку.

Они наивно полагают, что вправе совершать любые действия в рамках своей собственности.

Такие граждане столкнутся с проблемой, если решат продать, подарить или иным образом передать права на квартиру.

Реальное жилое помещение не будет соответствовать техническому паспорту. В данный документ вносятся изменения только после того, как перепланировка согласована в предусмотренном законном порядке.

Чтобы не столкнуться с таким проблемами и избежать санкций со стороны государственных органов, разберемся подробнее с процедурой узаконивания перепланировки. Не каждое изменение требует узаконивания.

Так, не надо заявлять о произведенных изменениях в следующих случаях:

Перемещать сантехнику	в рамках ванной комнаты
Удалять стены	в несущих стенах и проемы
Изменять тамбур	без влияния на его размер
Создавать временные перегородки	между разными комнатами
Удалять перегородки	которые не являются несущими
Создавать проемы	в межкомнатных перегородках

Получать разрешение на данные виды переустройства нет необходимости. Однако о проведенных изменениях все же следует уведомить инстанции.

Если этого не сделать, то изменения не будут внесены в план дома, а следовательно, продать такую квартиру нельзя.

В некоторых случаях надо получить согласие соседей, в том числе когда переустройство затягивает фасад здания или места общего пользования.

В иных случаях необходимо только разрешение всех жильцов, прописанных в данном помещении или имеющих право собственности на него.

Процесс узаконивания выглядит следующим образом:

Оформление заявления	о перепланировки
Получение	разрешение ЖЭК
Присвоение	технического заключения
Получения выписки	из домовой книги
Письменное оформление согласия	всех жильцов помещения на проведение перепланировки
Передача документации	в отдел архитектуры
Разрешение администрации	необходимо зарегистрировать в БТИ и получить готовый техпаспорт в новой редакции

Нежилого помещения

Переустройство нежилого помещения проводится для его более рационального использования.

К данной категории недвижимости относятся офисы, магазины, складские помещения и производственные объекты.

Видео: диалог с юристом — как узаконить перепланировку квартиры

Для того чтобы провести переустройство, надо получить согласие соответствующих учреждений.

Любые действия должны исключать возможность создания угрозы жизни и здоровья граждан. Законодательно данный процесс урегулирован ЖК РФ.

Сначала надо получить разрешение на перепланировку. Для его оформления надо предоставить проект, так чтобы уполномоченные сотрудники понимали ваши желания и могли оценить их, с точки зрения соответствия санитарным и строительным нормам.

Проект вправе подготовить соответствующая компания, которая является членом действующего СРО. В подтверждение этого представляется свидетельство.

Следует помнить об особенностях узаконивания перепланировки в разных нежилых помещениях:

В многоквартирном доме	надо получить согласие жильцов
В жилом здании	за разрешением надо обратиться в Жилищную инспекцию
В нежилом здании	разрешение выдается Межведомственной комиссией префектуры района

Согласование предусматривает следующие этапы:

• сбор документации;
• обращение с документацией в компетентную службу;
• получение решения.

Для согласования переустройство необходимо собрать следующие данные:

1. Заявление.
2. Документ о праве собственности на помещение.
3. Техпаспорт на недвижимость.
4. Проект.
5. Согласие жильцов, если таковое требуется.

Только после получения согласия можно приступать непосредственно к переустройству.

После того как работы будут закончены необходимо обратиться в компетентный орган.

От его имени прибудет специалист, который изучит сделанные изменения и даст решение о соответствии помещения нормам или предписание об устранении нарушений.

На основании положительного заключения можно обращаться в БТИ за новым техпаспортом.

Если перепланировку провести без согласования, то владелец помещения будет привлечен к ответственности по КоАП РФ.

В качестве санкций обычно применяется штраф. В исключительных случаях, когда в результате переустройства были нарушены нормы, суд может вынести предписания о необходимо возврата помещению прежнего облика за счет владельца.

Которая уже сделана

Если перепланировка в реальности уже была проведена, то узаконить ее можно выполнив следующие действия:

Формирование пакета документов	для БТИ для внесения изменения в техпаспорт
Работа сотрудника БТИ	который изучает на месте все произведенные изменения
Обращение в СЭС	с целью получения справки о соответствии квартиры санитарным нормам
Подача заявки в лицензионную проектную организацию	для получения технического проекта, составленного на основе техпаспорта
Уведомление архитектурного отдела района	о проведенных изменениях
Обращение в суд	для узаконивания перепланировки
После получения положительного судебного вердикта	надо обратиться в кадастровую палату для переоформления кадастрового паспорта

В процессе прохождения данных стадий понадобиться дополнительная документация.

Так, в БТИ надо предоставить следующие акты:

Паспорт	на жилплощадь
Свидетельство	о праве собственности
Заявление владельца жилплощади	на получение нового техпаспорта

Для суда надо подготовить следующие комплект данных:

Исковое заявление	оформленное по правилам, утвержденным в законодательстве РФ
Свидетельство о праве собственности	на объект недвижимости
Техпаспорт	в старой и новой редакциях
Справка	из СЭС
Архитектурный проект	подготовленный специализированной организацией

Самовольное переустройство

Самовольное переустройство недопустимо по закону. Сначала необходимо получить необходимое разрешение от компетентных учреждений и только затем приступать к перепланировке квартиры или дома.

На практике все происходит совсем иначе. Сперва человек делает перепланировки, потому спокойно проживает в данной квартире, не заявляя в компетентные службы о произведенных изменениях.

И  только в тот момент, когда возникает необходимость передать права на недвижимость резко появляется срочная надобность в узаконивании перепланировки.

В данной ситуации избежать суда вряд ли получится, но прежде всего надо будет тщательно подготовиться к заседанию.

Так, возникает необходимость в обращении во всевозможные инстанции, в том числе СЭС, БТИ.

Также понадобиться заказать технический проект. Обычно подготовительный этап занимает значительное количество времени и требует от владельца недвижимости приложить немало сил, чтобы каждая стадия не затягивалась.

Есть также вариант согласовать переустройство задним числом. Если же жилищная инспекция не идет вам навстречу, то надо готовиться к суду.

Именно решение независимого арбитра станет основание для выдачи нового кадастрового паспорта. С этого момента все сделки по распоряжению недвижимости также будут доступны.

За самовольное переустройство владелец может быть оштрафован в рамках КоАП РФ ст.7.21.

Как это сделать самостоятельно

Самостоятельно узаконить перепланировку можно следующими способами:

До начала производства переустройства	получить разрешение
Подать документы	задним числом
Провести узаконивание	через суд

Порядок оформления

Мы рассмотрели выше порядок действий при узаконивании уже проведенной перепланировки.

Но как провести данный процесс, если закон еще не нарушен, а переустройство только в планах у владельца?

Порядок действий в данной ситуации следующий:

Сформировать пакет документов	и предоставить его в отдел архитектуры администрации района
Вместе с документацией	передается эскиз или проект
Рассмотрение заявки	в течение 1 месяца
В случае получения положительного вердикта	владелец может приступить к работам по перепланировке
После проведения переустройства	на место приглашается сотрудник инспекции, который осматривает помещение и подтверждает его соответствие разрешению

В проведении перепланировки будет отказано в следующих случаях:

Изменения приведет	к ухудшению безопасности помещения
Несущие конструкции	в процессе переустройства будут ослаблены
Изменения приведут к преобразованиям	в системе вентиляции и газоотведения
Переустройство предусматривает установку	дополнительных батарей и иных отопительных приборов, которые приведут к превышению лимита потребления энергии на это жильё
Изменения приведут к трансформации	внешнего вида здания
Перепланировка приведет к снижению	срока эксплуатации здания
Переустройство планируется проводить в доме	который признан непригодным для проживания

Требуемые условия

Законодатель устанавливает следующие условия, которым должна соответствовать законная перепланировка:

Нельзя ломать перегородки	между квартирами
Нельзя делать полы с подогревом	от общедомовых коммуникаций
Нельзя переносит радиаторы	на застеклённые лоджии

Где это можно сделать

Итак, чтобы определить в какие именно органы необходимо обращаться, надо определить сделана ли уже перепланировка или только планируется.

В первом случае надо начинать процесс с обращения в БТИ, затем посетить СЭС и после проведения всех подготовительных мероприятий подавать исковое заявление в суд.

Если переустройство еще не проведено, то следует сразу же направляться в архитектурный отдел местного органа власти.

Обычно человеку бывает сложно сразу понять: «А нужно ли узаконивать данную перепланировку?»

Мы уже указывали ранее, что не все изменения в помещении следует согласовывать с уполномоченными органами.

Именно поэтому следует обратиться к юристу или инженеру-строителю. Профессионалы точно знают в каком случае надо подготовить эскиз, а когда понадобиться проект.

Также можно обратиться в отдел местной администрации, который занимается вопросами строительства, Жилинспекцию. Они дадут разъяснение по порядку согласования перепланировки.

Если окажется, что для переустройства помещения необходимо разрешение, то понадобиться повторно обратиться в данные учреждения с заявлением и пакетом документации.

Какие нужны документы

Чтобы согласовать перепланировку надо передать в компетентный орган следующие документы:

Свидетельство о праве собственности	на объект недвижимости, соглашение, которое стало основание для перехода этого права
Справка из домовой книги	которая позволяет установить количество зарегистрированных в квартире граждан. Данный документ представляется в паспортном столе
Письменное согласие всех жителей квартиры	на производство перепланировки, заверенное в местном ТСЖ
Копия финансового счета	которая передается владельцу недвижимости в бухгалтерии паспортного стола

Сроки данного действия

Сколько времени займет процедура узаконивания перепланировки:

Обращение в БТИ для оформления технического паспорта	14 дней с момента обращения
Получение справки из СЭС	10 дней при условии соответствия жилого помещения нормам
Рассмотрение вопроса о перепланировке местной администрацией	1 месяц

Это идеальные сроки. Если не на дном из этапов не возникнет проблемы, а документы будут передаваться в установленный сроки в полном объеме.

На практике же, процедура затягивается до полугода. Многое также будет зависеть от расторопности самого владельца, который должен принимать активное участие в процедуре – формировать сведения, заполнять заявления и посещать компетентную службу.

Плюс судебный процесс по вопросам переустройства может серьезно затянуться.

Стоимость

Согласование переустройства производится бесплатно. За производство данных действие не предусмотрено взыскание госпошлины.

Однако если была проведена самовольная перепланировка, то придется заплатить штраф. Его размер варьируется от 1 тыс. до 30 тыс. рублей. Конкретная сумма зависит от правового статуса нарушителя.

Также придется понести расхода на оплату услуг специализированной компании, которая подготовит технические проект перепланировки.

Такая фирма обязательная должна иметь лицензию на производство соответствующих действий.

Расходы на узаконивание повысятся, если владелец участвует в процедуре не лично, а через представителя.

Помимо оплаты его услуг, также необходимо заверить доверенность у нотариуса и заплатить за эти действия соответствующие денежные суммы.

Решение через суд

Если оформить перепланировку задним числом не получилось, то узаконить ее можно только через суд.

Решение об отказе в согласовании может быть обжаловано у независимого арбитра. Такое положение зафиксировано в ст.27 ЖК РФ.

Сюда же следует обратиться, когда владельцу помещения незаконно отказывают в разрешении провести переустройство.

Исковое заявление может содержать в себе следующие требования:

Об оставлении помещения в текущем состоянии	после проведения самовольной перепланировки
Обжалование отказа	в согласовании переустройства

Иск по данному вопросу рассматривается районными судами. Документ должен быть оформлен в соответствии с правилами, утвержденными в ГПК РФ.

Несоответствие данным нормам может стать основанием для отказа в принятии иска и возвращении его на доработку.

Перед подготовкой к судебному заседанию владельцу помещения надо собрать доказательства, которые доподлинно свидетельствуют о следующем:

Перепланировка не создает угрозы	для жизни и здоровья людей, не несет в себя опасность для окружающей среды
В ходе проведения работ	соблюдались все технические и санитарные нормы
Владелец сделал попытку	узаконить перепланировку

В ходе судебного заседания могут быть проведены экспертизы. Об их назначении вправе ходатайствовать стороны судебного спора.

Расходы несет тот, кто настаивает на ее проведении. Если суд выносит положительный вердикт, то он является основанием для обращения в БТИ за новым паспортом.

Когда независимый арбитр принимает отрицательное решение по делу заявитель вправе обжаловать его в вышестоящую инстанцию. Порядок подачи апелляции разъясняется в самом вердикте.

В заключение хотелось бы отметить, что современное согласование перепланировки позволит избежать многих проблем в будущем.

Необходимо заранее подумать о том, что рано или поздно придет время, когда возникает острая необходимость узаконивания переустройство.

Своевременное решение проблемы позволяет также избежать материальных санкций и необходимости участия в судебном процессе.