Дом. Сад. Огород

Многие предприниматели берут в наем помещение, чтобы реализовать на деле свои планы. Как правило, они ведут коммерческую либо производственную деятельность в какой-либо сфере промышленности.

При этом они заключают договор аренды либо субаренды, срок действия которого можно продлить, оформив дополнительное соглашение.

Суть сделки

В повседневной жизни встречается много случаев, когда юридические и физические лица совершают различного рода сделки с разными объектами, включая недвижимое имущество.

В ходе ее совершения объект передается в пользование от одного лица к другому на условиях аренды, дарения, мены или купли-продажи.

По своей сути сделка есть действие, которое направлено на установление, изменение либо прекращения гражданских прав и обязанностей. Норма закреплена положениями статьи 153Гражданского кодекса.

Что касается сделки субаренды, то она предполагает передачу арендатором взятого в наем объекта третьему лицу. Мера предусматривает заключение договора участниками сделки.

В их лице выступают арендатор и субарендатор, у которых возникают определенные права и обязанности вслед за подписанием договора.

Если он заключается на срок равный одному году и более, то его необходимо зарегистрировать в установленном законодателем порядке.

Регистрация осуществляется федеральным казенным предприятием Росреестр, о чем отмечено в статье 425 ГК РФ.

Субарендатор временно пользуется взятым у арендатора нежилым помещением, используя его для реализации своих планов сообразно поставленным перед собой целям.

Он выплачивает за аренду некую денежную сумму, обозначенную арендатором в качестве платы. В отдельных случаях он отдает нежилое помещение на безвозмездной основе.

Стороны могут продлить срок действия договора субаренды, оформив дополнительное соглашение к договору субаренды нежилого помещения цена, которого за его регистрацию для физических лиц составляет 2 000 рублей.

Что касается юридических лиц, то они уплачивают госпошлину в размере 22 000 рублей. Норма об уплате госпошлины установлена положениями статьи 333.18 Налогового кодекса РФ.

Ее можно осуществить как в безналичной форме, так и наличной Сбербанке. Если в населенном пункте его филиал отсутствует, то можно уплатить в любом действующем банке.

Факт ее уплаты подтверждается платежной квитанцией либо поручением, которое действительно на протяжении 3 лет.

Гражданский кодекс

Вопросы относительно совершения сделки аренды предусмотрены положениями Гражданского права.

Порядок ее совершения разъяснен в статьях 615, 618, 638, 647 и 660 ГК. Что касается ограничений, то они изложены в статье 631 ГК РФ.

Нужно заметить, что в них нет нормативов по процедуре проведения сделки субаренды.

Данный вопрос не урегулирован ни одним из нормативно-правовых актов, хотя в разрозненном виде встречается в отдельных актах. Как правило, при ее совершении применяют нормативы статьи 165 ГК РФ.

Ее указаниями установлен круг лиц, которые вправе совершать сделки по передаче в наем недвижимого имущества, включая нежилое помещение.

Любой собственник недвижимого имущества имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. Норма предусмотрена положениями статьи 608 ГК РФ, поэтому он может сдать его в аренду.

Арендатор использует его сообразно условиям договора аренды, который подписывается собственником нежилого помещения и арендатором.

В ходе переговоров они могут достичь соглашения о передаче объекта сделки третьему лицу.

Его передача осуществляется арендатором, который наделен собственником правом временного пользования. Мера оформляется дополнительным соглашением либо фиксируется в договоре аренды.

В сложившейся ситуации арендатор выступает в лице арендодателя, а субарендатор обретает права и обязанности арендатора.

Но такого рода сделка должна быть совершена только с согласиясобственника нежилого помещения.

В противном случае сделка расценивается в качестве незаконной сделки, а договор переходит в разряд недействительного договора.

Если она не соответствует требованиям нормативно-правовых актов, то признается ничтожной, о чем отмечено в положениях статьи 168 ГК РФ.

Кому выгодна

Сделка субаренды выгодна арендатору, потому что он извлекает для себя определенную прибыль.

Его действия можно считать как посреднические, если его цель не заключалась в осуществлении производственной либо коммерческой деятельности.

Видео: договор аренды нежилых помещений

Риски при заключении процедуры

При совершении сделки субаренды в правоотношения вступают сразу 3 лица, что может повысить определенного рода риски для одного из них.

В соответствии с положениями статьи 264 Налогового кодекса налоговая база на прибыль определяется с учетом прочих расходов.

В их число входят не только расходы, связанные с осуществлением производственной деятельности и реализацией продукции, но и арендная плата за арендуемое нежилое помещение.

Обязательное условие заключается в его использовании для осуществления производственной деятельности сообразно его назначения.

Факт требует документального подтверждения расходов, для чего предъявляется:

• договор субаренды;
• график внесения арендной платы;
• акт приема-передачи арендуемого нежилого помещения.

Субарендатор обязан, равно как и арендодатель иметь на руках указанные выше документы во избежание спорных ситуаций в отношениях с Федеральной налоговой службой.

Образец дополнительного соглашения к договору субаренды нежилого помещения

В сущности, сделка субаренды есть поднаем, а передача прав и обязанностей по договору аренды стороннему лицу — перенаем.

Что касается договора субаренды, то для его оформлению применяются правила оформления договора аренды. Норма установлена положениями статьи 615 ГК РФ.

В договоре субаренды в обязательном порядке должна быть указана информация относительно:

Местонахождения объекта сделки субаренды	и собственника нежилого помещения
Типа здания	в котором расположено подлежащее сдаче в поднаем арендуемое помещение
Площади нежилого помещения	либо его части, которое сдается в поднаем субарендатору
Количества находящихся в нежилом помещении комнат	его планировка, этажность, его комфортабельность и удобность с точки зрения применения, технические характеристики, правового положения и статуса сторон сделки субаренды

О пролонгации контракта

Стороны договора субаренды при возникновении необходимости могут продлить срок его действия.

Но они должны на основании обоюдно принятого решения заключить дополнительное соглашение, которое является приложением к договору субаренды.

Если одна сторона хочет изменить первоначальные условия совершенной сделки, а другая не желает, то можно разрешить вопрос в судебном порядке.

В отдельных случаях участники сделки субаренды могут предусмотреть в договоре условия продления срока его действия.

В такой ситуации пролонгация осуществляется автоматически без оформления дополнительного соглашения. Он продлевается на установленный ранее договором срок.

Мера подлежит исполнению при отсутствии предложения о прекращении арендных отношений от одной из сторон сделки.

О намерении прекратить арендные отношения одна из сторон должна заявить за месяц до окончания, установленного договором срока.

График предоставления платежей

Стороны сделки субаренды должны установить размер арендной платы, которая должна вноситься субарендатором в установленный договором срок. Одним из приложений к нему является график осуществления арендной платы.

Некоторые участники сделки не составляют, ссылаясь на его необязательность, достигнув устного соглашения о внесении платы.

По своей сути график арендных платежей является документом, который служит для обоснования учета расходов.

Он должен быть подписан сторонами договора. На нем должна быть проставлена дата его подписания.

Норма предусмотрена в письме Минфина № 03-03-06/1/559, опубликованном 6 октября 2008 года. Варианты совершения платы, ее виды предусмотрены в положениях статьи 614 ГК РФ.

Виды арендной платы:

Определенный в твердой, фиксированной денежной сумме платеж	который вносится регулярно частями либо полностью единовременно
Установленная доля	полученная от использования арендованного помещения дохода
Предоставление субарендатором услуг	определенного рода арендодателю
Передача субарендатором некой вещи	на праве собственности арендодателю или в наем
Возложение на арендатора затрат	которые предусмотрены договором субаренды с целью улучшения состояния нежилого помещения

Обязанности сторон

Субаренда с юридической точки зрения есть официальная форма гражданско-правовых отношений.

Условия договора по сделке субаренды оговариваются сторонами при совершении сделки субаренды.

Сообразно им арендатор обязуется передать в поднаем субарендатору невостребованную часть арендуемого им нежилого помещения либо полностью на временное пользование за определенную плату.

В свою очередь субарендатор обязуется принять его, осуществив арендную плату. При этом он обязуется содержать нежилое помещение либо его некую часть должным образом, следить за исправностью инженерных коммуникаций, расположенных в нем.

Сроки действия

Срок действия договора субаренды никоим образом не должен превысить срок основного договора аренды.

Арендатор может сдать взятое им в наем нежилое помещение в продолжение срока аренды, но не более. Норма закреплена положениями статьи 615 ГК РФ.

На что следует обращать внимание при оформлении документа

Соответственно положениям статьи 608 ГК РФ сдавать нежилое помещение может только лицо, наделенное определенными полномочиями нормативами законодательных актов либо собственником помещения.

Арендатор должен использовать нежилое помещение строго по его функциональному назначению.

Если планируется изменение его назначения, то нужно получить согласие арендодателя до подписания договора субаренды.

Особое внимание надлежит обратить на составление дополнительного соглашения, его условий, осуществлению регистрации в ФКП Росреестр.

Дополнительное соглашение позволит внести в условия договора изменения, если в ходе эксплуатации нежилого помещения возникнут новые обстоятельства.

Например, необходимость досрочного расторжения договора субаренды либо его продления на некоторое время.

Оно позволит субарендатору реализовать в полной мере свои права и обязанности, предусмотренные договором.

Его подписание возможно исключительно по обоюдному согласию сторон. Если оно не достигнуто, то в любой ситуации срок договора субаренды считается оконченным.

Размер арендной платы в одностороннем порядке может быть изменен арендатором, но не чаще одного раза в год.

Субарендатор наделен правом требования соразмерного его снижения, если условия использования недвижимого имущества ухудшились либо его состояние перестало отвечать требованиям санитарных норм и правил.

Арендодатель имеет право истребовать совершения досрочной оплаты, если субарендатор нарушит сроки внесения арендной платы. Как правило, в сложившейся ситуации арендодатель устанавливает срок оплаты лично.

Но нужно учесть, что законодатель положениями статьи 614 ввел ограничение по внесению арендной платы. Он лишен права истребования единовременной выплаты арендного платежа за 2 срока.

В добавлении к вышесказанному следует отметить, что форма и содержание дополнительного соглашения должна быть подобна форме и содержанию договора субаренды.

Оно должно быть составлено в письменной форме, заверено в нотариальном порядке.

Мера позволит предотвратить возникновение непредвиденных обстоятельств, которые могут привести к неприятным последствиям.