Рыночная экономика и возникновение частной собственности на жилье привело к тому, что встал вопрос о назначении ответственных за эксплуатацию домов.
Государство с себя ответственность сняло.
Что это такое
ТСЖ — это добровольное объединение собственников помещений в доме. Они объединяются для того чтобы вести эффективное управление своим домом и имуществом.
Это юридическое лицо, которое не является коммерческим, то есть преследует в своей деятельности не финансовые цели. Оно может быть создано как на основании одного дома, и объединить несколько домов.
Управляющая компания — это тоже юридическое лицо, но коммерческой направленности, то есть извлечение прибыли — это основная цель деятельности.
Граждане имеют право доверить управление своим домом:
| Управляющей компании | то есть стороннему лицу, с которым будет заключён соответствующий договор |
| ТСЖ | способ самоуправления, который является наиболее эффективным, на сегодняшний день |
В товарищество могут объединиться не только собственники помещений, но и собственники участков земли рядом с конкретным жилым домом.
Они объединяются с целью улучшения качества управления их общим имуществом.
Где может создаться
ТСЖ создаётся на базе многоквартирного жилого дома, где в собственности граждан и юридических лиц находятся жилые и нежилые помещения.
Кроме того, в товарищество могут объединяться несколько жилых домов, образуя целые комплексы.
При создании товарищества стоит учитывать следующие нюансы:
| Собственников должно быть минимум 2 | недвижимость должна располагаться на одном земельном участке. Допускается расположение на нескольких соседних участках, имеющих общую границу |
| Все дома, входящие в товарищество | должны быть подключены к коммуникационным сетям, которые включены в общую систему |
В товарищество могут объединиться несколько соседних домов, имеющих общую инженерную сеть.
Видео: ТСЖ или УК
Обязанности товарищества
ТСЖ — это юридическое лицо, которое является некоммерческой организацией. Создаётся оно на основании добровольного объединения собственников помещений в этом доме.
Так как это юридическое лицо, состоящие из членов организации, то у него есть свои обязанности по отношению к собственникам.
Обязанности организации перечислены в статье 138 ЖК РФ. К ним относятся:
| Обеспечение качественного управления вверенным многоэтажным домом | соблюдение норм действующего законодательства относительно товарищества |
| Выполнение взятых на себя договорных обязательств | контроль над соблюдением надлежащего санитарного и гигиенического состояния дома |
| Контроль над тем, как все собственники помещений выполняют свои обязанности относительно содержания ремонта общего имущества дома | осуществление контроля над тем, чтобы все жилищные права каждого собственника соблюдались в полном объёме |
| Принятие соответствующих мер по предотвращению действий посторонних лиц | препятствующих реализации основных прав собственников |
| Представлять интересы собственников помещений | и ведение реестра учёта собственников |
| Другие обязанности | которые могут «вытекать» из договорных обязательств |
Отражение в законопроектах
Создание товарищества и его деятельность регулируется несколькими нормативными актами — гражданского и жилищного законодательства, а также несколькими «узкими» законами.
В Жилищном Кодексе такому виду товарищества посвящён раздел 6, в состав которого входят главы 13-14.
Так как ТСЖ — это юридическое лицо, то при его создании стоит придерживаться норм главы 4 ГК РФ. Регистрация происходит на основании Закона № 129-ФЗ от 08.08.2001 года.
Преимущества ТСЖ
Создание товарищества — это один из способов эффективного управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах.
Те или иные важные вопросы решаются на общем собрании, то есть каждый собственник принимает участие в «жизни» общего имущества.
Если выбирать между ТСЖ и управляющей компанией, то собственники жилья отдают предпочтение именно некоммерческой организации.
Всё дело в том, что преимущество организации в многоквартирном доме в том, что оно не преследует своей целью финансовые интересы, а управляющая компания — именно такие цели и преследует.
Есть вероятность того, что УК, собрав денежные средства с граждан, не будет выполнять своих прямых обязательств.
А ТСЖ — некоммерческая организация, которая создаётся с целью распоряжения общим имуществом собственников помещений в доме.
Но создание товарищества, а также участие в нём, его деятельность связана со многими хлопотами и проблемами.
Товарищество имеет ряд преимуществ, по сравнению с другими способами управления жилыми домами. Более подробно рассмотрим ниже.
Перед управляющей компанией
Товарищество собственников и управляющая компания постоянно «соревнуются» между собой, как способы управления.
Один собственник выбирает ТСЖ, а другие доверяют управление домом именно управляющей компании.
У товарищества, перед УК, есть ряд своих преимуществ и недостатков. К его плюсам относятся:
| Председатель и члены правления | чаще всего, проживают в этом же доме, поэтому видят все недостатки, и действуют в интересах дома и членов ячейки |
| Расчёт со всеми обслуживающими компаниями идёт «напрямую» со счёта товарищества | это помогает избежать возникновения задолженности |
| Товарищество — это некоммерческая организация, поэтому получение прибыли — это не основная его цель | но заниматься коммерческой деятельностью организация имеет право, если это не противоречит ее уставу |
| Государственные органы поощряют создание товариществ | в некоторых регионах действуют налоговые льготы для товариществ |
Советом дома
Это выборный коллегиальный орган, который занимается управлением дома. Он представляет интересы собственников помещений перед управляющей компанией.
Совет может быть создан в любом доме, где в собственности более 4-ёх квартир. Создаётся он на общем собрании всех собственников.
Преимущества ТСЖ перед таким советом:
| В управлении дома принимают участие все собственники | любые решения принимаются на общем собрании, то есть все собственник в курсе возникающих проблем |
| Председатель ТСЖ действует от имени собственников без доверенности | в то время, как председатель совета должен иметь доверенность от каждого собственника |
Перед ЖКУ (Жилищно-коммунальным хозяйством)
ЖКУ предоставляло коммунальные услуги гражданам во времена СССР и в постсоветское время, пока не стали создаваться товарищества и управляющие компании.
Наши соотечественники «тяжело отвыкали» от такого способа управления домами, многие не хотели отказываться в пользу «новомодных» товариществ и компаний.
У товарищества есть ряд преимуществ перед ЖКУ:
| Коммунальные платежи зачастую меньше при товариществе, нежели при хозяйстве | решение о том, как распределять, полученные от уплаты коммунальных платежей средства, решают собственники |
| Они же принимают решение о периодичности внесения этих платежей | величина коммунальных платежей также может быть установлена на общем собрании |
| Некоторые коммунальные услуги могут оплачиваться по показаниям индивидуальных и общедомовых приборов учёта | есть возможность заключать договоры на поставку коммунальных услуг по более выгодным тарифам |
| Снижение платы по некоторым коммунальным услугам происходит за счёт регулярного снятия показаний счётчиков | с должниками по коммунальным платежам ведётся постоянная разъяснительная работа, что приводит к тому, что таковых не остаётся |
| Каждый собственник может проконтролировать расход потраченных средств | ведётся постоянный учёт полученных и потраченных средств |
| ТСЖ принимает активное участие в благоустройстве придомовой территории | а также общего нежилого имущества дома — чердаков, подвалов, подъездов и прочего |
Существующие недостатки
Но у ТСЖ есть и свои недостатки. К ним можно отнести:
| В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество | возникают некоторые сложности при определении размеров обязательных взносов и платежей |
| На собрании может быть принято решение об установлении дополнительных членских взносов | помимо уплаты коммунальных платежей |
| Товарищество не имеет в собственности помещений | поэтому есть сложности с размещением персонала, который занимается обслуживанием организации |
| Проголосовать за создание можно и заочно | поэтому иногда не все собственники в курсе того, что товарищество создаётся |
Как можно создать
Этапы создания товарищества, как юридического лица, следующие:
| Из собственников помещений одного или нескольких домов выбирается инициативная группа | которая проводит предварительный опрос проживающих на тему создания товарищества |
| Если набирается достаточное число голосов для проведения собрания, то оно проводится | на повестку дня выносится вопрос о создании ТСЖ. Для того чтобы вопрос был решён в положительную сторону, необходимо более половины голосов всех присутствующих |
| Также на собрании утверждается уставбудущего ТСЖ | к этому вопросу необходимо подойти «с умом», и обсудить каждый пункт этого документа. В будущем, внести изменения в устав будет довольно сложно |
| Также нужно выбрать правление, председателя и членов ревизионной комиссии | все обсуждаемые на собрании вопросы заносятся в протокол, который после собрания подписывается председателем и членами правления |
| Затем необходимо зарегистрировать вновь созданное ТСЖ в налоговых органах | для этого необходимо собрать полный пакет документов, и сдать их в ФНС по месту нахождения товарищества. Через 5 календарных дней свидетельство о регистрации можно забрать. Теперь товарищество может действовать на законных основаниях |
Необходимые документы
Чтобы собрание имело юридическую силу, а принятые на нём решения правомочны, необходимо чтобы присутствовало более половины всех собственников.
Кроме того, каждый собственник должен подписать согласие на создание товарищества.
Для регистрации ТСЖ необходимо представить в налоговую инспекцию следующие документы:
| Заявление на регистрацию | для регистрации ТСЖ заявление подаётся по форме Р11001 |
| Протокол собрания собственников недвижимости | на котором было принято решение о создании товарищества |
| Устав будущего товарищества | этот документ нужно представить в 2-ух экземплярах. Один, после регистрации товарищества, будет храниться в налоговой, а другой в «личном деле» |
| Квитанцию | подтверждающую, что пошлина за совершение регистрационных действий, оплачена.Когда юридический факт госрегистрации свершится, товариществу будет присвоен:
|
Кроме свидетельства о регистрации, ТСЖ должно иметь «на руках» следующие документы:
| Устав с печатью ФНС | свидетельство о праве пользования или владения участком земли, на котором расположен дом (несколько домов) |
| Данные обо всех присвоенных товариществу кодах | технические паспорта на все нежилые общедомовые помещения, а также на оборудование (например, лифты) |
| Протоколы всех собраний | в них должна содержаться вся информация об обсуждаемых вопросах, а также о результатах этих обсуждений |
| Подписанные должным образом договоры с ресурсопредоставляемыми компаниями | то есть с теми компаниями, которые предоставляют на конкретный дом конкретные коммунальные ресурсы |
| Финансовую отчётность | так как товарищество является юрлицом, то оно должно отчитываться за свою деятельность не только перед собственниками помещений, но и перед государством. То есть, вовремя уплачивать налоги и сдавать необходимую отчётность |
| Если ТСЖ ведёт деловую переписку | то необходимо хранить все письма, как в электронном виде, так и в бумажном |
Заключение договора на обслуживание
Жилой дом не может функционировать без воды, света, отопления и канализации. Эти услуги предоставляют обслуживающие компании.
Поэтому ТСЖ должно заключить с ними договор на предоставление этих услуг и на обслуживание необходимого для подачи услуг оборудования.
Товарищество представляет интересы всех собственников, поэтому и договор с обслуживающей компанией заключается именно от лица всех собственников.
Правом подписи договора обладает председатель правления. Он действует от лица всех собственников без доверенности.
Но обслуживающую компанию ещё нужно выбрать. Если есть из чего выбирать, то нужно провести общее собрание, и обсудить выбор той или ной компании.
Нужно ознакомить собственников с правилами обслуживания, с тарифами на коммунальные услуги и прочей информацией, которая есть о данном поставщике коммунальных услуг.
А затем, общим голосованием, выбрать обслуживающую компанию. Но не все собственник бывают согласны с созданием товарищества, или просто не желают становиться его членами.
Как им быть? Кому платить за коммунальные услуги, и кто будет обслуживать их квартиры?
Стоит понимать, что заключить договор с другим поставщиком коммунальных услуг на отдельно взятую квартиру, не представляется возможным, так как именно весь дом подключается к тому или иному поставщику.
Поэтому несогласные собственники, которые не являются членами данного товарищества, должны заключить договор с ТСЖ на обслуживание их квартиры. В данном случае, товарищество будет выполнять роль управляющей компании.
Отказ от членства не несёт за собой никакой ответственности. А также ограничения в поставке коммунальных услуг.
Кроме того, не может быть и ограничений в их предоставлении тем квартирам, в которых живут не члены организации.
Собственники, которые не являются членами, не могут принимать участие в собрании членов товарищества, а также участвовать в решении вопросов, касающихся его деятельности.
Но, они имеют право знакомиться с протоколами проведённых собраний, а также запрашивать отчёты о расходовании средств.
О выходе собственника из ТСЖ, читайте здесь.
Популярность ТСЖ заключается в том, что собственники недвижимости могут принимать непосредственное участие в управлении домом.
Также стоит отметить, что детские площадки, парковки, зоны отдыха и другие придомовые территории более ухожены и благоустроены там, где работает именно товарищество, а не управляющая компания.