Дом. Сад. Огород

Понятие аренды и субаренды жилых и коммерческих помещений, а также земельных участков прочно вошло в повседневную жизнь россиян.

Кто-то снимает жилье, у кого-то имеется арендованный офис, а кто-то начал сельскохозяйственный бизнес на арендованной земле.

Но вот аренда и тем более субаренда участка земли, входящего в лесной фонд, то есть леса, пока еще редкость.

В этой статье разберем основные понятия о субаренде лесного участка, законодательные нюансы, а также особые условия, которые необходимо учесть при заключении подобной сделки.

Что это такое

Субарендное соглашение предполагает обязательное наличие заключенного договора аренды.

По этому документу собственник имущества (недвижимость, транспорт, техника и т.д.) обязуется передать права и обязанности, связанные с ним, арендатору.

Если среди прав, переданных по арендной договоренности, имеется пункт, разрешающий поднайм, то есть субаренду, то арендатор может передавать имущество третьим лицам на законных основаниях.

На практике субарендное соглашение заключается следующим образом:

• арендатор определяет то арендованное имущество или его часть, которое он готов передать в управление третьим лицам;
• находит подходящего субарендатора и заключает сделку поднайма.

Основой субарендного соглашения, несмотря на то, что сделка заключаются уже не самим собственником, а с арендатором, является согласие законного владельца.

Для его получения необходимо действовать следующим образом:

При заключении арендного соглашения внести особый пункт в договор	позволяющий арендатору предавать имущество собственника третьим лицам
В случае отсутствия в арендной договоренности подобного пункта	при желании передать управление имуществом собственника иному лицу, необходимо получить письменное разрешениевладельца

Оно может быть выражено в виде дополнительного соглашения к основному арендному договору или ином виде, разрешенном законодательством.

Что касается, земельных участков, входящих в состав лесного фонда, то по отношению к ним действуют те же нормы и правила, что и при аренде иного движимого и недвижимого имущества.

Законодательные акты

Земли, относящиеся к лесному фонду России, то есть леса, являются бесспорным богатством государства.

К таким участкам относятся более внимательно, полностью осознавая их значимость для страны в целом и каждого региона в отдельности.

Свод правил и норм, описывающих основные требования и порядок регулирования работы с такими земельными участками, называется Лесным Кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей № 9 ЛК РФ право аренды лесных участков возникает и прекращается на основаниях и в порядке, предусмотренном гражданским и земельнымзаконодательством.

Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет право арендатора передавать арендованное имущество в поднаем третьим лицам в статье № 615.

Такая возможность появляется у гражданина только на основании письменного разрешения собственника движимого или недвижимого.

Видео: ведение лесного хозяйства в условиях аренды

Также Гражданский Кодекс определяет отдельные важные моменты, связанные с субарендным соглашением:

Применение правил и норм, действующих в отношении арендной договоренности	если к договору аренды не применяются требования других законов или нормативных актов, то воспринимать его с законодательной точки зрения требуется как простой договор аренды
Определение срока субарендного соглашения в рамках действующей арендной договоренности	так как основой субаренды является все же предварительное арендное соглашение между собственником имущества и арендатором, то и сроки субаренды не могут превышать период действия аренды
Окончания субарендного соглашения в момент расторжения арендной договоренности	если две стороны договора аренды по обоюдному согласию или ответственному решению одной из них расторгают его, субарендное соглашение также прекращает свое действие
Арендатор не имеет права предоставлять субарендатору больше прав в отношении арендованного имущества, чем имеет он сам	любые пункты, содержащиеся в субарендном соглашении, и превышающие полномочия самого арендатора являются незаконными и делают его недействительным
Наличие договора субаренды не изменяет прав и обязанностей сторон	по действующему арендному соглашению
Необходимость государственной регистрации субарендного соглашения	предметом которого является любой объект недвижимости, если срок действия соглашения превышает 1 год

Возможные трудности

Основным отличием арендного и субарендного соглашения по лесным участкам от любого другого недвижимого имущества является то, что арендодателями выступают органы государственной, региональной власти или местного самоуправления.

То есть, если в ваши планы входит получение прав на пользование определенным участком леса, переговоры необходимо вести с местной администрацией или муниципалитетом.

Трудности при заключении субарендного соглашения заключаются в том, что лесные участки могут быть использованы только в определенных целях:

Заготовка и переработка	субаренда лесного участка для заготовки древесины является самым распространенным вариантом на территории Российской Федерации, но также может осуществляться деятельность по заготовке лекарственных трав, ягод и других лесных ресурсов
Охота	осуществление деятельности, связанной с выловом или отстрелом лесных птиц и животных в коммерческих целях разрешается только в границах арендованной территории
Научно-исследовательская деятельность	проведение разрешенных экспериментов, исследований и накопления теоретической базы для получения новых знаний об экологии леса
Предоставление рекреационных услуг	субарендатор имеет право на арендованной территории леса создать развлекательный комплекс, места для отдыха, кемпинг и т.д.
Создание гидротехнических сооружений	если в лесу имеется естественных водные источники, субарендатор может приступить к возведению водохранилища, порта, плотины и т.д.
Изучение недр и исследование месторождений ископаемых	можно арендовать участок леса с целью обнаружения в его недрах полезных ископаемых или проведения исследовательской деятельности, подтверждающей ее наличие или отсутствие

Если ни одна из вышеперечисленных целей не входит в планы возможного субарендатора или он не сможет их официально подтвердить, заключить субарендное соглашение не удастся.

Субаренда лесного участка

Как уже было обозначено выше, субарендное соглашение на поднаем лесного земельного участка может быть заключено только в том случае, если его использование будет проводиться в определенных целях.

При этом субарендатор может на одном участке осуществлять сразу несколько деятельных направлений, не противоречащих российскому законодательству.

Например, можно на арендованной земле создать большой природный парк, а также осуществлять на этой же территории научно-исследовательскую работу.

Известны случаи, когда государственные власти передавали одни и те же лесные участки в пользование нескольким арендаторам и соответственно субарендаторам для различных целей.

Главное условие  — участок должен позволять осуществлять многоцелевое использование.

Находящегося в государственной собственности

Лесные участки, находящиеся в государственной собственности формируют собой лесной фонд страны.

Чтобы понять какие земли могут стать предметом субарендного соглашения, необходимо в первую очередь определить, что именно считается лесным участком:

Земли	покрытые лесами и земли, на которых нет лесов, но предназначенные для их восстановления — чаще всего к таковым относятся участки, на которых произошли чрезвычайные происшествия (пожары) или подвергшиеся законной или незаконной вырубке
Земли	на которых расположены хозяйственные объекты, обслуживающие лесное хозяйство

Для того чтобы подписать субарендное соглашение на лесной участок земли с представителями государственной власти, земля должна в обязательном порядке состоять на кадастровом учете.

Участки, не имеющие кадастрового номера, не могут быть сданы в аренду, а соответственно никак не могут быть предметом субарендных договоренностей.

Регистрация соглашения

В соответствии со статьей №93 Лесного Кодекса Российской Федерации любые сделки, связанные с передачей права собственности и иных вещных прав на участки леса, подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.

Для ее осуществления потребуется предоставить следующие документы:

Заявление	и оригинал договора аренды
Документы, подтверждающие основания для заключения арендного соглашения	кадастровый паспорт на интересующий участок земли
Квитанция на оплату государственной пошлины	паспорт заявителя

Особые условия, которые следует учесть

При заключении субарендного соглашения нужно четко понимать, что использование лесных земель должно осуществляться в соответствии со списком разрешенного целевого использования (ст. 25 ЛК РФ).

Если арендатор взял в аренду землю с целью заготовления древесины, субарендатор этой же земли не может использовать ее для других целей.

Субаренда становиться зеркальным отражением арендных договоренностей с изменением личности арендатора и арендодателя.

На какой срок

Аренда и субаренда лесных участков по срокам существенно отличается от аналогичных соглашений, предметом которых является иное недвижимое имущество.

Арендатор имеет право получить права на участок леса на срок не менее 10 лет и не более 49 лет.

То есть при возможности передать весь участок или его часть по субарендному соглашению третьим лицам, сроки действия остаются такими же.

Таким образом субарендатор может рассчитывать выполнять заявленные цели на арендованном земельном участке в течении минимум 10 лет.

Исходя из этой цифры, должны осуществляться финансовые расчеты по осуществлению конкретного вида деятельности (бизнес-план, бухгалтерские выкладки и т.д.).

Важно помнить, что в отношении земель лесного фонда имеются жесткие ограничения, касающиеся надлежащего исполнения договорных обязательств и бережного обращения с арендованной недвижимостью.

В случае обнаружения нарушений, имеющихся условий договора со стороны арендатора или субарендатора, все заключенные соглашения и договоренности будут немедленно расторгнуты, а виновный понесет заслуженное наказание.

Права и обязанности сторон сделки

При заключении субарендного соглашения на участок леса, основным требованием является четкое следование «букве» арендных договоренностей.

То есть субарендатор не может обладать большими правами или нести большую ответственность, чем арендатор.

Главная задача арендатора передать субарендатору тот участок земли, который указан в договоре.

При этом земля должна обладать всеми качествами, на основании которых была избрана цель ее использования (древесина, полезные ископаемые, водные источники и т.д.).

Субарендатор в свою очередь обязан бережно относится к арендованной недвижимости, и использовать ее только в указанных в договоре целях.

Субаренда лесных участков не является распространенным юридическим действием.

Использование земель в соответствии с их назначением обязывает арендаторов вкладывать значительные финансовые средства, что отталкивает многих недобросовестных граждан.

Такое отношение государства к лесам, является разумным и правильным и открывает доступ к государственному богатству только тем, кто реально оценивает свои возможности и уважительно относиться к природным ресурсам.