Дом. Сад. Огород

Для любого российского гражданина понятие аренды совершенно не ново. Многие живут в арендованных жилых помещениях, кто-то сдает в аренду склад или офис.

Но существует также понятие субаренды, которое для простого обывателя является неизвестным и непонятным.

В этой статье узнаем, что представляет собой договор субаренды, как его заключить, что нужно для регистрации соглашения на субаренду, а также сроки сделки и обязанности сторон.

Расшифровка определения

Практически все договора, заключаемые между физическими лицами и юридическими, именуются гражданско-правовыми.

Некоторые являются распространенными и востребованными. Например, договора аренды.

Подобная сделка понятна всем — некий владелец недвижимой собственности сдает ее в аренду физическому лицу или организации за определенную плату на месяц, квартал или год.

Но на основе договора аренды при определенных условиях может быть заключена сделка субаренды.

Что же это такое? Арендатор (тот, кто снимает помещение, оборудование и т.д. по договору аренды) имеет право передать в поднаем арендованное имущество другому лицу, именуемому субарендатор.

Если вы являетесь арендатором и желаете оформить субаренды, важно соблюдать главное правило подобной сделки. Своевременное оповещение и получение согласия арендодателя (истинного владельца имущества).

Чаще всего возможность для заключения субаренды предусматривается в самом арендном договоре.

Это может выглядеть следующим образом:

• соответствующий пункт, определяющий право арендатора на передачу указанного имущества в субаренду третьим лицам;
• составление допсоглашения, в котором определяется право арендатора на заключение договора поднайма и т.д.

Видео: что учесть при заключении договора аренды

Даже, если имущество собственника было передано в доверительное управление по договору субаренды, вся ответственность за сохранность и целостность переданного имущества лежит на арендаторе.

Рассмотрим такую ситуацию. Гражданин Иванов сдал квартиру гражданину Сидорову на срок 5 лет. Через 1 год Сидоров оформил договор поднайма с гражданином Петровым на срок 3 месяца.

После осуществления этой сделки квартира сгорела. Кто или что бы ни было виновником пожара (Сидоров, несчастный случай, форс-мажорные обстоятельства и т.д.), ответственность перед арендодателем Ивановым несет все же Сидоров.

Действующее законодательство

Основным документом, регулирующим сделки субаренды недвижимого или иного имущества, является ГК РФ.

Этому вопросу посвящены следующие статьи кодекса:

Статья 615 ГК РФ	определяет возможность арендатора сдавать имущество в поднаем
Статья 618 ГК РФ	утверждает срок окончания субаренды при досрочном прекращении договора аренды
Статья 631 ГК РФ	определяет правила пользования арендованным имуществом
Статья 638 ГК РФ	посвящена заключению договоров субаренды, объектом которых являются транспортные средства
Статья 660 ГК РФ	определяет правило пользования имуществом арендованного предприятия

В статье 615 четко определено, что арендатор может передавать арендованное имущество (заключать договор субаренды), только с согласия собственника (арендодателя).

Эта статья защищает владельца недвижимости или иного имущества от самовольных действий своего арендатора.

При обнаружении факта передачи арендованного жилья, оборудования, техники и прочего третьим лицам без согласия арендодателя, владелец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.

Также он может обратиться в правоохранительные органы или в суд за восстановлением своих нарушенных прав и компенсацией понесенного материального и морального ущерба.

Возможные нюансы

Среди простых граждан заключение договоров субаренды — достаточно редкое явление. А вот различные организации компании и фирмы часто пользуются преимуществами, предоставляемыми субарендой.

При заключении подобной сделки важно учитывать следующие, важные нюансы:

Согласие собственника имущества	основное условие, позволяющее заключить договор субаренды
Срок действия	срок сдачи имущества в поднаем напрямую зависит от сроков действия договора аренды. Субаренда не может длиться дольше, чем аренда имущества
Прав по договору субаренды	субаренда является отражением договора аренды. То есть, сколько прав передал собственник имущества своему арендатору, столько же он может передать субарендатору. Меньше можно, больше нельзя
Регистрация	если субаренда заключается на срок более 1 года, подобный договор требует обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Если арендатор не выполняет данное требование, то договор субаренды считается недействительным. Поэтому для субарендатора очень важным является внимательное отношение к документальному процессу оформления сделки
Досрочное прекращение	если собственник досрочно разорвал гражданско-правовые отношения с арендатором, то автоматически прекращается действие договора субаренды. Признание договора аренды недействительным, также влечет за собой прекращение действия субаренды
Объект договора	очень важным при заключении сделки субаренды является детальное и точное описание имущества, которое переходит в поднаем. Необходимо включить в договор субаренды все имеющиеся данные об арендуемой собственности (адрес расположения, площадь, техническое состояние и т.д.). Отсутствие этой информации делает договор субаренды недействительным, а сделку не заключенной

Как заключить договор субаренды

Заключение договора субаренды происходит в том случае, когда арендатор имеет под своим ответственным управлением некое имущество арендодателя, а также договорные полномочия по передаче этого имущества третьим лицам.

До подписания договора субаренды, как и в случаях с подписанием иных гражданско-правовых договоров, сделка не считается заключенной, и субарендатор не имеет никаких прав на имущество.

При передаче имущества в субаренду существуют некоторые ограничения, о которых необходимо помнить:

Невозможно передать в субаренду участки лесного фонда	если арендатор предлагает вам принять в поднаем подобный участок, помните, что сделка будет незаконной и договор недействительным
Запрещено передавать имущество	арендованное коммерческой организацией по договору субаренды учредителям или иным участникам этой организации

При заключении договора субаренды потенциальный субарендатор должен проверить наличие:

1. Договора аренды на предлагаемое имущество.
2. Согласие владельца собственности на передачу имущества по договору субаренды.
3. Наличие самого имущества и его удовлетворительное состояние.

Жилого помещения

Незаконная субаренда жилого помещения представляет собой довольно распространенное явление.

Особенно подобная деятельность арендаторов развита в больших города, где стоимость аренды жилого помещения высока и не всем «по карману».

Для того чтобы заключить договор субаренды жилого помещения между физическими лицами, необходимо письменное согласие собственника жилого помещения.

Например, при подписании аренды собственник сразу же прописывает в договоре условие, по которому арендатор имеет право сдавать конкретное помещение в поднаем.

В других случаях при невозможности самостоятельно оплачивать аренду, арендатор может обратиться к арендодателю для заключения дополнительного соглашения на реализацию субаренды.

Земельного участка

При заключении договора субаренды не имеет значения, что выступает в качестве объекта договора.

Это может быть и жилое помещение, и коммерческая недвижимость, и транспортное средства, и земельный участок.

На основании ст. 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации субаренда может быть оформлена только при добровольном согласии на это собственника имущества.

Но при желании арендовать земельный участок важно учитывать земельное законодательство, а именно выдержки из Земельного Кодекса РФ, касающиеся субаренды земли.

В ст. 22 ЗК РФ указано, что арендатор земли имеет право сдать ее в поднаем без согласия собственника.

Главное, чтобы владелец был своевременно уведомлен о подобном решении арендатора.

Также в Земельном Кодексе отмечается, что земля может быть передана в ответственное управление субарендатору на срок, не превышающий действие основного договора аренды.

Если договор аренды бессрочный, то при заключении сделки субаренды срок действия может не указываться.

Нежилой недвижимости

Повторная сдача в аренду нежилой недвижимости очень распространенное явление на территории Российской Федерации.

Чаще всего у собственника здания арендуют несколько помещений или даже целые этажи с условием осуществления ремонтно-отделочных работ в качестве арендной платы.

Затем готовые офисные помещения сдают по отдельности в субаренду. При правильном подходе со стороны арендатора разница между арендной и субарендной платой может быть неплохим доходом.

При заключении договора субаренды нежилого помещения важно учесть права и обязанности сторон сделки — арендатора и субарендатора:

Арендатор обязуется передать субарендатору нежилое помещение	которое вполне пригодно для дальнейшей эксплуатации и имеет действующее водоснабжение, электроснабжение и отопление
Арендатор не несет ответственности за несвоевременную подачу коммунальных ресурсов	если это является виной коммунальных служб
Арендатор имеет право проводить проверку соблюдения условий договора субаренды в любое удобное для него время	если иное не оговорено в договоре субаренды. Главное требование — присутствие при проверке субарендатора
Арендатор имеет право проводить в арендуемых нежилых помещения текущий или капитальный ремонт	при этом он обязан уведомить о предстоящих строительно-ремонтных работах субарендатора не позднее, чем за 30 дней до их начала

К правам и обязанностям субарендатора нежилого помещения можно отнести следующее:

Субарендатор имеет право использовать арендуемое помещение только в целях, указанных в договоре субаренды	производственное или офисное помещение, магазин, фитнес-центр и т.д.
Субарендатор в течение срока действия договора субаренды обязан следить за техническим состоянием нежилого помещения	договор субаренды нежилого помещения или его части в обязательном порядке включает в себя этот пункт. Образец документа должен также содержать в себе информацию о состоянии помещения на момент заключения сделки субаренды
В случае возникновения аварий и иных происшествий в арендованном помещении	субарендатор обязан своими силами и за свой счет восстанавливать нежилое помещение
Субарендатору запрещено производить перепланировку	или переустройство снимаемого помещения без письменного разрешения арендатора

Правила составления

Правила составления договора субаренды практически не отличаются от составления арендного договора.

Основными моментами, которые должны быть указаны в этом документе, являются:

• место расположения недвижимого имущества;
• технические данные (площадь, количество комнат, этажность и т.д.);
• срок субаренды;
• размер, форма и сроки внесения субарендной платы.

Что нужно для регистрации соглашения на субаренду

Если срок сдачи имущества в поднаем составляет более 12 месяцев, договор субаренды необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в органах Росреестра.

Для этого необходимо:

Обратиться в местное отделение Росреестра — желательно присутствие обеих сторон договора	написать заявление на регистрацию и сдать пакет необходимых документов
Оплатить государственную пошлину	через определенное время (20-30 дней) необходимо нанести повторный визит в Росреестр и забрать готовые документы

Пакет ценных бумаг

Документы, необходимые для регистрации договора субаренды могут различаться в зависимости от объекта сделки, но все же основными являются следующие:

Договор субаренды	и заявление на проведение государственной регистрации
Документы, подтверждающие личность заявителя (паспорт гражданина РФ)	техническая документация на объект договора (технический паспорт, поэтажный план, кадастровый паспорт, экспликация и т.д.)
Документы, подтверждающие право собственности на объект, переданный в аренду	выписка из ЕГРП на недвижимое имущество
Оплаченная квитанция государственной пошлины	договор аренды, надлежащим образом составленный и заверенный

Сроки сделки

Срок действия договора субаренды может быть любым в зависимости от желания и по договоренности сторон.

Единственное условие — договор субаренды не может быть заключен на срок более длительный, чем действие договора аренды.

Также важно помнить, что при одностороннем или обоюдном досрочном расторжении арендного договора, автоматически прекращает свое действие и субаренда.

Обязанности сторон

По договору субаренды стороны обязаны:

Арендатор должен передать субарендатору помещение	пригодное для дальнейшей эксплуатации и имеющее действующие системы коммуникаций
Арендатор обязан проводить проверку	соблюдения условий договора субаренды в присутствии субарендатора
Арендатор имеет право проводить в арендуемых помещения текущий или капитальный ремонт	при этом он обязан уведомить о предстоящих строительно-ремонтных работах субарендатора не позднее, чем за 30 дней до их начала

К обязанностям субарендатора нежилого помещения можно отнести следующее:

Субарендатор обязан использовать арендуемое помещение только в целях, указанных в договоре субаренды	субарендатор обязан следить за техническим состоянием нежилого помещения
В случае возникновения аварий и иных происшествий в арендованном помещении	субарендатор обязан своими силами и за свой счет восстанавливать помещение

Договор субаренды — доступное средство получения необходимого имущества в свое пользование по доступной цене.

Основное требование — законность и соблюдение договорных обязательств. Только в таком случае субаренда будет не только доступной, но и экономически выгодной.