Порядок оформления перепланировки жилых и нежилых помещений регламентируется Жилищным кодексом РФ. Важно следовать установленным правилам, чтобы в последующем не столкнуться с проблемами при свершении юридических операций.
Необходимые действия
Согласно законодательству РФ и правилам, предусмотренным Жилищной инспекцией, делать перепланировку в квартире можно только с разрешения соответствующих инстанций.
Если этого не сделать, то самовольный снос и/или установка стен в квартире будет считаться незаконной и при обнаружении нарушений собственнику грозит штраф.
Поэтому лучше следовать нормативным актам, чтобы в последующем не возникло трудностей при юридических сделках с недвижимостью.
Порядок действий при перепланировке жилого помещения прописан в Жилищном кодексе РФ.
Если рассматривать их коротко, то необходимо:
| Подготовить | все необходимые документы |
| Обратиться в архитектурный отдел | административных органов с документами |
| Обратиться в суд | с прошением на узаконивание перепланировки |
| Обратиться в БТИ | для получения нового техпаспорта на квартиру |
| Внести необходимые изменения | в Кадастровом учете |
| Если произошли изменения в размере жилплощади | то получить новое свидетельство о собственности |
Процедура оформления достаточно муторная и трудоемкая, требует затрат времени и финансовых вложений.
Но упростить процесс можно, не обращаясь в суд. Для этого разрешение на проведение перепланировки получается до ее проведения. В этом случае процедура укорачивается и требует меньших затрат.
Поэтому перепланировку условно можно разделить на два вида:
| Законная | подразумевающая пошаговое получение разрешения до начала работ |
| Самовольная | не требующая получения разрешения, но подразумевающая нарушение требований законодательства |
С чего нужно начать
Не стоит обращаться в администрацию каждый раз при планировании ремонта. Для начала, необходимо определиться с масштабом работ.
Далее проверяется, попадают ли действия под перепланировку или их можно считать обычным ремонтом. Например, снос стен, проведение коммуникаций, изменение количества комнат, пристройка – это перепланировка.
А вот смена дверей, сантехники, отделки – это ремонтные работы, не требующие получения разрешения.
Перед покупкой строительных материалов и наймом работников, необходимо получить разрешение на перепланировку.
Это не простая формальность, прихоть госорганов, а полноценная проверка условий, соблюдение норм и правил безопасности.
Сделанная перепланировка не должна нарушать права соседей и жильцов квартиры.
Куда следует обращаться
Если самостоятельно определиться с тем, нужно ли получать разрешение, не получается, можно обратиться к инженерам-строителям или юристам.
Для этого потребуется заказать услуги специалиста в частной фирме, администрации или в органах Жилищного фонда.
Дальнейшие действия зависят от полученного ответа. Если запланированные работы действительно попадают под перепланировку, то разрешение на их проведение можно получить в органах муниципальной власти.
Список необходимых документов
На первоначальном этапе оформления еще не проведенной перепланировки потребуется подготовить документы.
К ним относятся:
| Заявление на перепланировку | от имени собственника помещения |
| Техпаспорт | и свидетельство о присвоении права собственности на квартиру |
| Выписка из домовой книги | с указанием всех прописанных в квартире лиц |
| Разрешение на проведение перепланировки | от всех зарегистрированных в квартире лиц, достигших совершеннолетия |
| Копия лицевого счета квартиры | об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам |
| Заключение от СЭС | о соответствии квартиры санитарным нормам |
| Заключение из МЧС | о соответствии противопожарным нормам |
| Эскиз | или проект квартиры |
Проект
В статье № 26 Жилищного кодекса РФ указано, что составление проекта иди эскиза квартиры является обязательной процедурой пред проведением перепланировки.
Какой именно документ требуется для оформления зависит от запланированных работ.
Эскиз подходит в случае проведения:
| Демонтажа | и/или установки не несущих стен |
| Замены окон | независимо от их размерности |
| Демонтажа и/или установки | перегородки между санузлом и ванной комнатой |
| Установки | или закладывания дверных проемов |
Перечисленные работы не требуют юридического согласования. Но перед работами необходимо на плане квартиры сделать разметки: красным цветом отмечаются зоны, подготавливаемые к сносу, а зеленым – к возведению.
Если задумано переоборудование, то есть, например, замена местами сантехники, то требуется разрешение от органов жилищной инспекции.
Составление проекта требуется для проведения более сложных с технической стороны работ:
| Установка лестницы | в двухуровневой квартире |
| Смена мест расположения комнат | например, поменять местами кухню и ванную комнату |
| Глобальная замена | устройства пола |
| Замена газовой плиты | на электрическую |
| Монтаж тяжелых перегородок | увеличивающих нагрузку на каркас здания |
| Демонтаж и монтаж | коммуникаций |
Заказать проект можно у специалиста, имеющего опыт работы в данной сфере или обратившись в крупную строительно-архитектурную компанию.
После составления проекта, документы потребуется согласовать сразу в нескольких службах:
- СЭС;
- пожарная служба или МЧС;
- газовая служба;
- инженерные сети;
- архитектурный контроль;
- если квартира расположена в здании, имеющем архитектурную или историческую ценность, то необходимо разрешение из органов по защите культурного наследия страны.
Проект должен содержать исчерпывающую информацию об объекте, где будет проходить перепланировка.
Она зависит от нескольких факторов:
- Типа помещения.
- Этажности.
- Домовладения.
- Материалов, использованных для возведения здания.
Если при составлении проекта будут обнаружены технические ошибки, либо перепланировка, по мнению компетентных органов, создаст риски для проживающих в здании людей, то будет предложено внести коррективы.
В этом плане обращение в крупную строительную компанию выгоднее – специалисты выдвинут несколько вариантов, которые будут не только соответствовать нормам, но и не заставят отказаться от задумок собственника квартиры.
Видео: как узаконить перепланировку. Утро с губернией
Оформление перепланировки квартиры
Когда будет получено разрешение на перепланировку, можно приступать к работам. На реализацию плана выделяется около четырех месяцев.
За это время нужно успеть воплотить все задумки, строго следуя составленному плану.
Любые, даже незначительные отклонения от проектной документации будет засчитано как нарушение со всеми вытекающими последствиями.
Чтобы согласовать сделанную перепланировку, необходимо пригласить специалиста из органов Жилищной инспекции.
Дальнейшие действия:
| Получение акта о выполненных работахx | в которых сказано о соответствии проведенной перепланировки с составленным проектом |
| Получение нового техпаспорта | для его получения необходимо обратиться в БТИ с паспортом, проектом квартиры, разрешением на проведение перепланировки и актом выполненных работ |
| Получить новый кадастровый паспорт | Перечисленные выше документы предоставить в Кадастровую палату (или МФЦ) для внесения изменений в кадастровом учете. В назначенное время встретить сотрудника для осмотра квартиры. После этого можно получить документы |
| Получить новое свидетельство о собственности | данное действие необходимо в том случае, если была изменена площадь квартиры |
Важно учитывать, что главное отличие перепланировки жилого помещения от нежилого – это необходимость получения разрешения всех зарегистрированных в квартире лиц.
Нежилого помещения
Перепланировка нежилых помещений (склады, офисы, магазины и т.д.) должна проводиться в соответствии с требованиями строительства и санитарными нормами.
Процесс и результат переустройства помещений не должны приводить к возникновению угрозы жизни и здоровья людей.
Процедура оформления перепланировки нежилого помещения практически не отличается от аналогичных действий в отношении квартиры.
По завершении работ необходимо ввести в эксплуатацию объект недвижимости, для чего составляется акт о вводе объекта в эксплуатацию.
Он подписывается:
| Собственником здания | либо его представителем. где располагается переустроенное помещение |
| Владельцем | помещения |
| Строительной компанией | и проектировщиком |
| Специалистами органов по контролю | санитарных и пожарных норм (СЭС, МЧС) |
Согласование в БТИ
БТИ является главным органом, где осуществляется согласование перепланировки.
Данное бюро занимается переоформлением необходимых документов, внесением корректировок в действующие акты и т.д.
Без согласования работ в БТИ перепланировку делать незаконно. Стоит заметить, что этот орган не выдает разрешение на переустройство. Он оказывает услуги по оформлению документов.
Также БТИ выполняет несколько задач:
| Изготовление | проектной документации |
| Бесплатная консультация | граждан по вопросам перепланировки |
| Выдача | техпаспорта квартиры |
| Узаконивание | перепланировки |
Как это сделать самостоятельно
Описанные выше действия относятся к оформлению законной перепланировки квартиры, то есть до начала работ.
Но, не желая тратить время на бумажную волокиту и платить деньги, многие собственники помещений игнорируют требования законодательства и переустраивают жилье самостоятельно.
Нарушения выявляются в случае любой юридической сделки (продажа, передача в наследство, дарение), а также при плановых проверках.
Если компетентными органами будет обнаружено незаконное изменение внутреннего устройства квартиры, то на собственника накладывается штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей.
В лучшем случае, потребуется узаконить перепланировку. В худшем придется возвращаться к первоначальному обустройству.
Можно попытаться оформить разрешение задним числом, обратившись в специализированную фирму, оказывающую услуги по согласованию перепланировки. Но чаще без судебных органов решить данную проблему не удается.
Стоимость услуги
Перепланировка не относится к бесплатным и даже бюджетным процедурам.
Для ее оформления придется выложить немалую сумму, которая складывается из:
| Составления проектной документации | от 3 до 15 тыс.руб |
| Получение техпаспорта | от 2 до 7 тыс.руб |
| Получение разрешение в органах Жилищной инспекции | от 5 до 30 тыс.руб |
Перечисленные затраты можно избежать, если не делать глобальную перепланировку.
После проведения работ, не требующих согласования, потребуется лишь оформить новый техпаспорт.
Стоимость работ варьируется в зависимости от региона, запланированных работ, состояния дома.
Рассчитывать на минимальную сумму не стоит, поскольку в процессе оформления потребуется потратиться на оплату госпошлин, составление документации, оплату услуг специалистов и т.д.
Как узаконить через суд?
Если перепланировка уже была сделана, то узаконить ее можно только в судебном порядке.
Сделать это могут следующие лица:
| Собственник квартиры | на основании документа о присвоении собственности |
| Наниматель жилого помещения | предоставленного по договору социального найма |
| Юридическое или физическое лицо | владеющее помещением по договору аренды и после получения письменного разрешения от собственника недвижимости |
Чтобы узаконить перепланировку, в суд подается исковое заявление.
Заявление
В судебные органы подается исковое заявление, содержащее следующие данные:
| Наименование | и адрес суда |
| Данные собственника квартиры | и адрес квартиры, количество комнат, квадратных метров |
| Обстоятельства | повлекшие подачу данного заявления |
| Требования | и доказательства безопасности квартиры после перепланировки |
| Перечень | всех представленных документов |
Дополнительные действия
Узаконивание перепланировки через суд проводится по схеме, описанной ранее. Потребуется получить разрешение в СЭС и МЧС, согласовать действия в БТИ, заказать новый техпаспорт и т.д.
Отличием становится оплата штрафа, квитанция прилагается к документам и исковому заявлению. После подачи заявления, суд рассматривает документы и назначает заседание.
На нем собственнику придется доказать:
| Соблюдение пожарных | и санитарных норм при выполнении работ |
| Безопасность перепланировки | для проживающих в квартире и доме людей |
| Что были предприняты меры | по получению разрешения |
Если сделанная перепланировка соответствует установленным нормам, то собственнику квартиры выдается разрешение на оформление процедуры. С ним необходимо обратиться в БТИ.
Отрицательное решение возможно нескольких случаях, когда перепланировка невозможна по действующим нормам.
К ним относятся:
| Планируемые или проведенные изменения | препятствую доступу к инженерным сетям |
| Помещение после проведенных работ | становится непригодным для проживания |
| Изменения приводят к повреждению | несущих конструкций здания |
| Изменения привели к ухудшению | вентилирования помещения |
| Была произведена установка | системы отопления на лоджии и балконе |
| Произошли конструктивные изменения | чердака |
| Перепланировка осуществляется в здании | аварийного типа или подлежащего сносу |
| При нарушении санитарных | и пожарных норм безопасности |
Если суд вынес отрицательное решение по иным причинам, то обжаловать его можно в вышестоящих органах.
О лицевом счете квартиросъемщика, читайте здесь.
При несоответствии перепланировки установленным правилам придется делать повторный ремонт для внесения коррективов или возвращения к первоначальному устройству.
Оформление перепланировки, хоть и относится к трудоемким и затратным процессам, нужно проводить обязательно.
Рассчитывать на то, что о нарушении не узнают контролирующие органы, безрассудно, поскольку непредвиденные обстоятельства могут повлечь за собой необходимость срочной продажи квартиры.
И если в ней имеется незаконная перепланировка, то найти покупателя будет практически невозможно.
Поэтому любые манипуляции даже с собственной недвижимостью должны проводиться законным способом и только после получения разрешения в компетентных органах.