Государство в целях совершенствования института собственников недвижимости ввело изменения в главу 4 «Юридические лица» Гражданского кодекса.
Они вызвали у российских граждан противоречивые мнения относительно организаций ТСЖ и ТСН.
Помимо того возникли противоречия нормативов, предусмотренных жилищным законодательством и гражданским кодексов.
Например, ТСН сообразно нормативам Жилищного кодекса не наделено правом управления многоквартирным домом.
Им может управлять только ТСЖ, но его регистрация не осуществляется, потому что из положений Гражданского кодекса оно исключено.
Что это такое
Положениями Гражданского кодекса закреплен исчерпывающий перечень некоммерческих организаций, в число которых входит товарищество собственников недвижимости.
В соответствии с нормативами оно является юридическим лицом, которое образуется за счет его участников.
Они наделяются определенными правами и обязанностями в отношении юрлица, которое было ими создано. Норма предусмотрена положениями статьи 65.1 ГК РФ.
Закон о преобразовании
В соответствии с указаниями Федерального закона «О внесении изменений в главу 4 ГК РФ и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» введена новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций.
Акт был издан 5 мая 2014 года под номером 99-ФЗ. В нем отмечено, что со вступлением акта в законную силу вместо «ТСЖ» должны быть сформированы «ТСН».
С введением изменений в существующие законодательные акты произошло разделение юридических лиц на объединения:
| Унитарные | без наличия членства с единоначалием |
| Корпоративные | предполагающие образование членства с последующим избранием органа управления |
Помимо того был добавлен перечень организационно-правовых норм, касающихся деятельности коммерческих и некоммерческих объединений.
В акте приводятся основные положения новой формы, представленной в качестве товарищества собственников недвижимости.
В нем отмечено, что к образованному до 1 сентября 2014 года ТСЖ применяются нормативы главы 4 «Юридические лица» ГК в новой редакции.
В силу указанного фактора к нему должны быть применены нормативы о товариществе собственников недвижимости.
Существующие формы управления домом
Наибольшую популярность приобрела среди собственников многоквартирного дома управляющая компания ЖКХ, имеющая статус юридического лица.
Классификация управляющих компаний производится по виду хозяйственной деятельности и функционального назначения.
Ее основной целью является эксплуатация многоквартирного дома, техническое и санитарное содержание его и придомовой территории на должном уровне.
Преимущество управляющей компании сектора ЖКХ заключается в ее высокой технической оснащенности, поэтому все виды хозяйственных работ производятся при помощи современной техники и оборудования.
Собственники жилых помещений вносят регулярно плату за обслуживание управляющей компанией.
Если она не исполняет свои обязанности надлежащим образом, то жильцы могут потребовать о снижении платы управляющей компанией за коммунальные услуги.
Видео: особенности преобразования ТСЖ в ТСН
Она несет ответственность за:
- допущение нарушения порядка и качества предоставляемых ею услуг;
- причинение вреда жизни и здоровью жильцов;
- нанесение ущерба имуществу собственников.
Выбор конкретной управляющей компании осуществляется жильцами дома на общем собрании.
Она является коммерческой организацией, которая осуществляет доверительное управление многоквартирным домом.
Основанием для осуществления хозяйственной деятельности является договор доверительного управления, подписанный собственниками жилых помещений и руководителем управляющей компании.
Товарищество собственников недвижимости
По своей сути товарищество собственников недвижимости есть некоммерческая организация, основанная на добровольной основе.
В его состав могут войти собственники нескольких помещений в одном или нескольких зданиях вне зависимости от назначения, дачных домиков, садоводческих, огороднических либо дачных земельных участков.
Она создается с целью совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом в пределах, установленных законодателем.
Оно должно находиться в собственности либо общем пользовании, о чем отмечено в статье 123.12 ГК.
Также ТСН может быть создано для достижения иных целей, которые предусмотрены нормами законодательных актов.
В соответствии с положениями ГК, законодательных актов федерального значения ТСН обладает рядом преимуществ.
В их число входит:
- Оптимизированная система налогообложения.
- Члены не несут ответственность по обязательствам, которые были приняты ТСН.
- Отсутствие требований по формированию уставного капитала.
- Уплачиваемые членами ТСН взносы не подлежат обложению налогами.
Товарищество собственников жилья
ТСЖ входит в категорию некоммерческой организации, представленной в качестве юридического лица. Его членами являются собственники помещений, находящихся в многоквартирном доме.
Они объединяются с целью совместного управления и эксплуатации здания, владения и пользования, распоряжения общим имуществом в установленных законодателем пределах.
ТСЖ в соответствии с положениями статьи 135 ЖК РФзанимается совместным управлением общего имущества многоквартирного дома, поэтому все вопросы относительно его использования собственники, имеющие помещения разрешают коллегиально.
Из числа участников выбирается правление, которое занимается организационными вопросами по управлению товариществом.
Он входит в категорию исполнительной власти, поэтому разрешает все вопросы относительно:
- своевременной оплаты коммунальных платежей;
- содержания в надлежащем виде придомовой территории;
- эксплуатации инженерных коммуникаций, поддержания их в исправном состоянии.
Высшим органом является общее собрание его участников. На нем избирается исполнительный орган в ходе голосования, проводимом в письменной форме.
При этом число голосов присутствующих на собрании лиц должно составлять более 50%, о чем отмечено в положениях статьи 136 ЖК РФ
В чем разница между ТСЖ и ТСН
В соответствии с указаниями статьи 3 Федерального закона № 99-ФЗ перерегистрация ТСЖ в ТСН является правом его членов, но никак не обязанностью.
Если объекты управления сильно различаются между собой, то наилучшим вариантом для собственников может стать ее осуществление.
Например, ТСН управляет многоквартирным домом, несколькими коттеджами, построенными в его дворе, отдельно стоящими гаражами. В него входят объекты различного назначения, чего нельзя сказать о ТСЖ.
Какие есть отличия
В сущности, ТСЖ есть форма управления многоквартирным домом, альтернативная управляющей компании.
Членство в нем могут иметь исключительно физические лица, которые проживают в многоквартирном доме.
Что касается ТСН, то помимо физических лиц в его состав имеют право входить юридические лица с различными формами собственности.
Оно занимается управлением объектов различного характера и функционального назначения.
Например, в ТСН наделены правом вступления владельцы гаражей, мест парковки автотранспорта, боксов вне зависимости от наличия собственного жилого помещения в доме, которое находится под контролем ТСН.
Нужно заметить, что формы его управления кардинально отличаются от иных видов, что позволяет оптимизировать хозяйственную деятельность собственников в отношении недвижимости.
Переходный процесс может вызвать у многих ТСЖ осложнения, которые надлежит разрешить должным образом.
Что касается возможности применения упрощенной системы, предусмотренной в налогообложении, то к ТСН она неприемлема.
Правом применения упрощенной системы обложения налогом было наделено только ТСЖ.
Наложенные полномочия
Хозяйственная деятельность ТСН регулируется его уставом, утвержденным общим собранием собственников недвижимости.
В нем должны быть указаны:
- Местонахождение.
- Задачи и цели относительно производства хозяйственной деятельности.
- Поименный состав собственников, вступивших в товарищество.
- Порядок принятия решений по видам хозяйственной деятельности.
Недвижимое имущество, находящее в управлении ТСН, расценивается как единое. Оно распределяется членам товарищества по долям, поэтому владение недвижимостью полностью сохраняется.
Мера позволяет создать условия для удобной и комфортабельной эксплуатации недвижимости, ее обслуживания.
Какая организация лучше
Так как Федеральный закон 99-ФЗ вступил в законную силу и действует по стране, то вопрос о том, что лучше ТСЖ либо ТСН автоматически теряет свою актуальность.
Законодатель поставил перед ТСЖ задачу о его переименовании в ТСН с последующим изменением учредительных документов.
Наличие лицензии на ее осуществление не требуется, поскольку законодателем в положениях статьи 192 предусмотрено, ее должны иметь управляющие компании. Что касается ТСЖ и ТСН, то они не входят в их категорию.
Что касается положительных и отрицательных факторов касающихся ТСЖ и ТСН изменения в ЖК РФ в 2017 году коснулись:
| Устава ТСЖ | который необходимо разработать соответственно требованиям ТСН |
| Порядка взаимоотношений с управляющей компанией относительно управления и использования общего имущества | сообразно нововведениям ТСН должно тесно сотрудничать с УК |
| Прав и обязанностей членов ТСЖ | в соответствии с новыми правилами уполномоченные лица решают все вопросы относительно управления домом |
Остальные положения по поводу избрания исполнительных органов остались в неизменном виде.
ТСЖ должно избрать уполномоченные лица, которые будут заниматься вопросами управления, реализацией хозяйственной деятельности.
Объединение структур будет способствовать более тесному сотрудничеству ТСН с организацией Жилищно-коммунального хозяйства.
К отрицательным сторонам относится принятие наиболее важных решений относительно управления домом уполномоченными лицами.
Собственники дома лишаются возможности самостоятельного управления многоквартирным домом, в котором они проживают.
Как написать заявление на регистрацию по месту пребывания, читайте здесь.
В добавление к вышесказанному нужно заметить, что в указаниях статьи 123.12-123.14 ГК, в которых предусмотрены нормы о ТСН, содержатся общие положения.
Данное обстоятельство не влечет за собой последствия, касающиеся непосредственно ТСЖ.
Оно может осуществлять свою деятельность по ранее утвержденному уставу, применяя предыдущие учредительные документы.