Дом. Сад. Огород

Многие юридические лица готовы взять в аренду земельный участок для осуществления коммерческой деятельности.

В отдельных случаях они не осуществляют регистрацию совершения сделки, ссылаясь на предоставление такой возможности. Но такого рода действие не всегда оправдывает себя.

Что это такое

Под понятием «субаренда» подразумевается поднаем недвижимого имущества, которое было взято в аренду у собственника.

Действие осуществляется арендатором, который вправе передать арендуемую недвижимость, включая земельный участок в силу каких-либо факторов во временное владение и пользование третьему лицу.

Юридические нюансы

Арендуемый земельный участок может быть передан третьему лицу в ходе проведения сделки субаренды на безвозмездной либо возмездной основе.

Как показывает практика, чаще всего встречается второй случай. Арендатор за определенную плату передает третьему лицу во временное владение и пользование весь земельный участок либо его некую часть.

Вопросы относительно проведения сделки субаренды земельного участка с последующим заключением договора регламентируются нормативами:

Гражданского кодекса	если его владельцем является физическое лицо
Земельного кодекса	если он принадлежит муниципальному образованию или государству на праве собственности

Порядок ее совершения физлицами определен указаниями статей 615, 618, 638, 647 и 660 ГК. Что касается ограничений, то они изложены в статье 631 ГК РФ.

Норма о сдаче в поднаем земельного участка предусмотрена в указаниях статьи 22 Земельного кодекса РФ.

В ней подчеркнуто, что арендатор может сдать в поднаем, арендованный им земельный участок в субаренду без получения согласия его владельца.

Но мера осуществима при его уведомлении, если в нем не указаны иные условия. Например, наложен запрет на передачу земельного участка третьему лицу в субаренду.

Если договор субаренды заключается сроком более одного года, то он подлежит обязательной регистрации в Федеральном казенном предприятии Росреестр. Норма закреплена указаниями статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

При его заключении на срок менее одного года его можно не регистрировать, о чем отмечено в указаниях статей 609 ГК и 26ЗК РФ.

Видео: аренда земельного участка

Субарендатор может использовать земельный участок более одного года, не осуществляя регистрацию договора.

При этом он может поступить следующим образом:

Заключить договор субаренды на 11 месяцев	перезаключая его по истечению указанного срока
Оформить дополнительное соглашение	с целью продления срока действия договора

За осуществление регистрации договора субаренды ФКП Росреестр изымается государственная пошлина, входящая в состав обязательных платежей за совершение юридически значимых действий в пользу заявителя.

Ее размер установлен положениями главы 25.3 Налогового кодекса в зависимости от правового положения субарендатора.

Он составляет для:

Юридических лиц	7 500 рублей
Физических лиц	500 рублей

Госпошлина подлежит уплате за предоставление услуг определенного рода государственными органами.

Она введена указаниями Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».

Акт издан 27 июля 2010 года под номером 210-ФЗ. В нем дано определение государственной пошлины, разъяснено ее назначение.

Возможные риски

Участие в сделке субаренды существенно повышает вероятные риски, связанные с передачей земельного участка.

Они могут возникнуть на любом этапе при ее проведении из-за ее особенностей. Если она будет осуществлена, то в правоотношения вступят сразу 3 лица — арендодатель, арендатор и субарендатор.

Каждый из них может быть подвергнут риску, которые могут привести к непредвиденным ситуациям с непредсказуемыми последствиями.

Например, длительному судебному разбирательству, в результате которого каждый участник сделки потерпит убытки, столкнется с явлением упущенной выгоды.

Сельскохозяйственный надел подлежит использованию по прямому назначению, поэтому его нельзя применять под строительство, не изменив его целевое назначение.

Если земельный участок отдается для исполнения конкретной цели, то их невыполнение в установленный договором срок влечет к его прекращению.

Для предотвращения вероятных рисков в договоре должны быть предусмотрены все детали сделки, учтены ее особенности.

Образец договора субаренды земельного участка

Как правило, сделка субаренды предполагает получение определенной прибыли в короткие сроки, используя взятый в поднаем земельный участок.

Обстоятельство требует правильного оформления документов, договора, что позволит избежать многих ошибок ее участников.

Он позволит защитить права и законные интересы лиц, если будет совершено неправомерное действие каждым из них.

Условия заключения контракта

Арендатор вправе передать субарендатору в поднаем, взятый на срок более 5 лет земельный участок, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию или государству.

При этом он должен заключить с субарендатором отдельный договор на наем земельного участка без получения согласия его владельца.

В его содержании должны быть предусмотрено:

Срок действия договора субаренды	и размер арендной платы с указанием графика его внесения
Обязательное уведомление собственника земельного участка о его сдаче в поднаем	передача субарендатору всех прав на владение и пользование земельным участком

Если арендатор намерен передать земельный участок сельскохозяйственного назначения, то условиями договора аренды должно быть закреплено право арендатора на его сдачу в поднаем.

Помимо того договор аренды должен содержать согласие собственника на передачу сельскохозяйственных угодий в поднаем.

При передаче в поднаем некой части земельного надела составляется акт о замере надела, кадастровый план с указанием площади, передаваемой в поднаем и ситуационная схема передаваемой части земельного участка.

Требования к оформлению

Содержание и форма договора субаренды подобен основному договору аренды. Единственное различие может заключаться в условиях оплаты арендной платы и ее размере.

Что касается срока его действия, то он должен быть меньше срока действия основного договора. При его прекращении договор субаренды автоматически прекращает своей действие и подлежит аннулированию.

В ходе использования земельного участка, на котором расположены сельхозугодия его целевое назначение должно быть сохранено.

Его, возможно, изменить при определенных условиях, что позволит использовать его в иных целях. Например, под строительство жилищного поселка.

Договор должен быть составлен грамотно, чтобы в последующем не было нареканий со стороны контролирующих органов.

Он состоит из нескольких разделов, каждый из которых отражает определенные цели и задачи.

Во вводной части договора субаренды содержатся:

Наименование документа	его номер, дата составления
Сведения об участниках сделки	их персональные данные, занимаемые должности

В его основной, пояснительной части должны быть четко обозначены условия относительно:

Предмета договора субаренды	отличительные признаки земельного участка, его назначение, площадь, границы
Наличия ограничений по его использованию, обременений	также условий оплаты арендной платы, ее размера
Прав и обязанностей сторон	изменений, прекращения договора субаренды
Ответственности за исполнение условий	и срока действия договора субаренды
Прочих условий	юридического адреса сторон договора субаренды, их реквизитов

Права и обязанности сторон возникают вслед за подписанием договора субаренды и его регистрацией в ФКП Росреестр.

В соответствии с нормативами статьи ГК РФ государственная регистрация договора субаренды земельного участка подтверждает законность проведенной сделки. Мера позволяет признать его в качестве заключенного.

Договор субаренды должен быть подписан сторонами с указанием расшифровки подписей. На нем проставляется их печать, скрепляя поставленные ими подписи.

Необходимые документы для регистрации

К договору субаренды надлежит приложить ряд документов, чтобы была осуществлена регистрации казенным предприятием Росреестр.

Если сделку субаренды совершили физические лица, то предъявляются их паспорта, удостоверяющие подлинность их личности.

Что касается юридических лиц, то они должны предъявить свидетельство об осуществлении регистрации.

В число подлежащих обязательному предъявлению документов входят:

Детальное описание передаваемого в субаренду земляного участка	кадастровый паспорт с указанием размеров и местоположения земельного участка
Межевой план с указанием границ, межевых знаков	график совершения платежей
Свидетельство об осуществлении регистрации основного договора аренды	и акт приема-передачи земельного участка субарендатору с указанием его площади, отличительных признаков

Кроме указанных выше документов обязательным приложением является квитанция либо платежное поручение о внесении государственной пошлины за предоставленную ФКП Росреестр услугу.

Ее размер установлен законодателем для физических лиц, равным 2 000 рублям, а для юрлиц — 22 000 рублей. Норма закреплена указаниями главы 25.3 НК РФ.

Порядок уплаты платежей за пользование

Вопросы, связанные с внесением арендных платежей предусмотрены указаниями статьи 288 Налогового кодекса.

В ней отмечено, что размер субарендой платы не должен превысить размер арендной платы. Она должна вноситься субарендатором в установленные договором сроки, предусмотренном в нем порядке.

Если будет нарушен график платежей, то субарендатор несет ответственность перед арендатором, выступающим в лице арендодателя.

Сроки действия

В соответствии с нормативами законодательных актов срок действия договора субаренды земельного участка определяет арендатор.

Обязательным условием является не превышение срока, оговоренного договором аренды срока.

Досрочное расторжение по инициативе арендодателя договора с указанием конкретного срока аренды производится в судебном порядке.

Он должен предъявить в судебный орган веские основания, по которым он должен быть разорван.

Подводные камни сделки

Одним из значимых условий сделки субаренды является сохранение назначения земельного участка субарендатором.

Норма закреплена указаниями Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Он издан 3 июля прошедшего года под номером 334-ФЗ, поэтому представлен в последней редакции.

В его указаниях подчеркнуто, что вид разрешенного использования земляного участка, сельхозугодий, форма его владения не подлежит изменению.

Если он будет изменен субарендатором, то к административной ответственности будет привлечен арендатор.

Другим обязательным условием для совершения сделки субаренды является уведомление его владельца в письменной форме.

Что касается договора субаренды земли образец, которого можно взять в нотариальной конторе, то наилучшим вариантом является его заключение в присутствии нотариуса.

Мера позволит избежать вероятных рисков, предупредить проблемы в ходе использования земельного участка.

Субарендатор должен соблюсти все условия договора, иначе арендатор может расторгнуть его в одностороннем порядке.

В добавление к вышесказанному следует отметить, что арендатор несет ответственность перед владельцем земельного участка.

Она распространяется на случай его сдачи в поднаем на условиях субаренды во временное пользование.

Арендатору следует ознакомиться с данными субарендатора, получить от него рекомендательные письма, изучить его коммерческую деятельность, чтобы не попасть в нелицеприятную историю.