Статистические данные показывают, что ведение бизнеса в арендуемых помещениях, гораздо выгоднее, чем приобретение собственных коммерческих площадей.
Нет необходимости платить налог на имущество, капитальный ремонт «лежит» на плечах собственника, а также можно еще и получать определенную прибыль от передачи некоторых объектов недвижимости в поднаем.
Главное не ошибиться в составлении договора субаренды и правильно рассчитать срок его действия.
В этой статье рассмотрим некоторые практические аспекты решения данного вопроса, правила составления и подписания подобного документа, а также определим доступный срок субаренды.
Что это такое
Чтобы было проще разобраться в юридических тонкостях договора субаренды, можно его представить себе следующим образом.
Например, у некого гражданина Иванова имеется в собственности 3 жилые квартиры в новостройках без ремонта и 2 коммерческих помещения.
Зная об этом, гражданин Сидоров предложил Иванову сдать ему 2 квартиры и оба нежилых помещения.
После подписания всех необходимых бумаг и соблюдения необходимых юридических тонкостей Сидоров в счет арендной платы выполнил необходимые ремонтно-строительные работы в арендуемых помещениях.
Обе квартиры Сидоров сдает в аренду посуточно, в одном нежилом помещении оборудовал свой рабочий офис, а второе коммерческое помещение также определил в поднаем.
В итоге:
- Иванов проживает в собственном жилье, получает ежемесячное вознаграждение, а его собственность приобрела улучшенный товарный вид благодаря проведенному ремонту;
- Сидоров имеет свой офис, по адресу которого он может зарегистрироваться как юридическое лицо, а также ежемесячные и ежедневные прибыли от сдачи квартир и нежилого помещения.
Такое юридическое действие на юридическом языке именуются заключением сделки субаренды.
В идеальном варианте договор выгоден всем — и собственнику, и арендатору, и субарендатору.
На практике же каждая из сторон несет определенные риски:
- Досрочное расторжение договора.
- Неправильное оформление документации (например, отсутствие обязательной государственной регистрации и занесение данных в базу ЕГРП).
- Порча имущества и т.д.
Гражданский кодекс
В случае если при заключении в договор поднайма не были внесены какие-либо существенные изменения или иное не предусмотрено законом, к нему применяются те же правила и требования, что и к договору аренды.
Гражданский Кодекс Российской Федерации на основании статьи №610 и №615 определяет срок действия договора следующим образом:
Длительность партнерства по договору поднайма | определяются по взаимному соглашению, и прописывается отдельным пунктом |
Если срок действия не указан | то договор считается бессрочным в рамках действия договора аренды, то есть сроком окончания поднайма является срок окончания найма имущества собственника |
Для досрочного расторжения договорных обязательств | необходимо своевременно уведомить своего партнера (за 1 месяц) |
Срок действия договора может быть прекращен экстренно | в случае обнаружения факта использования имущества собственника не в соответствии с условиями поднайма |
Практическое решение вопроса
На сегодняшний день практика заключения договоров аренды показывает, что в большинстве документов прописывается пункт, передающий арендатору право на осуществление субаренды.
В некоторых случаях это осознанное решение собственника недвижимости или иного имущества, а в других — просто невнимательность при подписании типового документа об аренде.
Рассмотрим оба варианта.
В первом случае арендодатель сознательно дает право своему партнеру в дальнейшем при возникшей необходимости передать все арендованное имущество или только его часть в пользование и управление третьему лицу | такая схема является рискованной, так как арендатор, получивший возможность передавать чужую собственность в поднаем в момент подписания договора аренды, уже не должен будет уведомлять об этом собственника, спрашивать дополнительное разрешение или советоваться по кандидатуре будущего субарендатора |
При невнимательном отношении к содержанию подписываемого договора аренды, собственник может попасть в неприятную ситуацию | его имущество доверенное конкретному выбранному партнеру (арендатору) может быть передано третьему лицу, не отвечающему стандартам собственника к нанимателям |
Оптимальным вариантом для безопасности владельца имущества и прозрачности всех сделок с его имуществом является подписание дополнительного соглашения к договору аренды.
Если арендатор желает передать часть имущества третьему лицу и собственник с этим соглашается, им нужно просто составить дополнительный пункт договора на отдельном листе и заверить его своими подписями.
В таком случае субаренда может быть заключена на неопределенный срок или ограничиваться определенными временными рамками.
Видео: в каких случаях можно отказаться от договора аренды
Срок субаренды
При заключении договора аренды или субаренды происходит взаимное определение сторонами действия будущего партнерства.
Но все же главную роль играет мнение и желание самого собственника недвижимости или иного имущества.
Рассмотрим варианты субаренды разного имущества с точки зрения определения срока действия договора:
Жилая недвижимость | первый договор аренды при сдаче жилья новому арендатору обычно не превышает 1 года. Выбор такого срока действия партнерства обусловлен тем, что собственнику необходимо приглядеться к тому лицу, которое будет проживать на его жилплощади, а также нежеланием регистрировать договор в органах Росреестра. Если стороны сделки довольны друг другом и соответствуют всем заявленным требованиям, срок аренды жилой недвижимости может быть продлен до 5 лет или же стать бессрочным. То же самое относиться и к субаренде, если такое право собственник передал арендатору в действующем договоре аренды |
Земельный участок | если арендованная земля, принадлежит частному лицу, то в определение срока действия договора аренды и субаренды действуют те же правила, что и в отношении жилых помещений. В случае принадлежности земельного участка муниципалитету или государству, арендатор может передавать его в субаренду без дополнительного разрешения и уведомления собственника, при условии, что земля арендована на срок не менее 5 лет. Важно помнить, что минимальный срок субаренды земли сельхозназначения составляет 3 года, так как именно такой срок законодательно установлен для аренды земли (ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») |
Нежилые помещения | срок субаренды нежилых или коммерческих площадей зависит от действия арендного соглашения между собственником и арендатором. Важным условием поднайма является то, что он не должен по срокам действия превышать арендные соглашения, заключенные ранее |
Правила заключения договора
Составление субарендного соглашения не является каким-то сверхсложным действием и требует к себе лишь внимательного отношения и соблюдения определенным правил, применяемых к юридической документации:
Письменная форма | с точки зрения законного обоснования имеет ценность и смысл только договор, составленный в письменном виде с определенным количеством экземпляров |
Достоверность | вся информация, содержащаяся в субарендном документе должна соответствовать действительности и иметь законное обоснование и при необходимости документальное подтверждение |
Внимание к деталям | любое юридическое соглашение отличается от иных документов детальным описанием каждого пункта (права, условия, обязанности, сроки, возможные ограничения и т.д.) |
Соблюдение необходимых формальностей | конкретное субарендное соглашение держится на двух неотъемлемых условиях — согласие собственника и срок действия в пределах арендной договоренности |
Права и обязанности | очень важно отметить, что контракт субаренды не может передавать третьим лицам больше прав, чем они имеются у арендатора |
Существенные условия
Чаще всего субарендное соглашение по большей части дублирует имеющуюся арендную договоренность и заключается на тех же условиях. А именно:
Период | статистические данные показывают, что изменения срока действия контракта достаточно редки, в основном действия субаренды совпадают с длительностью субарендного соглашения |
Ставка | стоимость единицы квадратного метра арендуемого помещения обычно не меняется ни в меньшую, ни большую сторону и остается такой же, как в договоре аренды |
Согласиевладельца | сохранение всех прав, которыми был наделен арендатор на основании арендного соглашения, за субарендатором |
Какие документы необходимы на госрегистрацию
Если ваше субарендное соглашение имеет срок действия более, чем 1 год, необходимо его зарегистрировать в Росреестре.
Для этого нужно предварительно подготовить необходимые документы:
Действующий договор аренды | на основании которого арендатор обладает правом заключении субарендного соглашения |
Техническая документация | относящаяся к предмету соглашения (кадастровый паспорт, техпаспорт, поэтажный план и т.д.) |
Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины | в полном размер (квитанция, чек, выписка со счета и т.д.) |
Нотариально заверенное согласие супруга на совершении сделки с недвижимостью по договору физического лица | если физлицо не состоит в законном браке необходимо предоставить заявление об отсутствии оного |
Необходимые учредительные документы | в том случае, если стороной субарендного соглашения является юридическое лицо |
Письменное разрешение собственника имущества | на осуществление субарендного соглашения, если в представленном договоре аренды отсутствует пункт, разрешающий подобные действия арендатору |
Сопутствующие риски
Передача личного имущества в пользование и управление третьим лицам всегда связана с несением определенных рисков.
Собственник может пострадать, если подпишет арендное соглашение с недобросовестным арендодателем.
Среди самых распространенных рисков, которым могут быть подвергнуты владельцы имущества следующие:
Порча имущества | вскрытие факта осуществления незаконной деятельностью на территории собственника |
Невыплата причитающегося вознаграждения | кража имеющегося в помещении оборудования, мебели, техники и т.д. |
Арендатор и субарендатор чаще всего страдают от досрочного прекращения арендного соглашения по инициативе арендодателя.
Чтобы минимизировать подобные риски необходимо включать в договор пункт, определяющие неустойку за подобные действия владельца имущества.
Обязанности сторон
По заключенному и подписанному субарендному соглашения каждая из сторон имеет друг перед другом определенные обязанности, обязательное исполнение которых определено пунктами договора.
Такими как:
Обязанности арендатора | предоставить имущество, обозначенное в субарендном соглашение в полном объеме и в состоянии описанном, в договоре в момент его подписания или после осуществления государственной регистрации. Арендатор не должен препятствовать субарендатору в осуществлении его прав, полученных по субарендному контракту |
Обязанности субарендатора | гражданин, являющийся субарендатором по договору обязан в оговоренные сроки вносить арендную плату в полном размере и методом, установленным договором. Относиться к имуществу арендатора бережно, выполнять обязательства, прописанные в субарендном соглашении (проведение ремонта, поддержание определенного технического состояния и т.д.) |
На что следует обратить внимание
При подписании субарендного соглашения на передачу имущества третьим лицам, необходимо обратить внимание на следующее:
Законные обоснования для распоряжения имуществом | документы на право собственности, договор аренды и т.д. |
Срок заключения субаренды | важно проконтролировать, чтобы действие субарендного соглашения не превышало срок арендного договора |
Соответствие передаваемого имущества | в реальности описанному в пункте «Предмет договора» |
Об арендной плате
Обычно арендная плата по субарендному соглашению не меняется и представляет собой ту же арендную ставку или фиксированную сумму, что и по договору аренды.
Наиболее распространенными вариантами определения стоимости аренды являются:
Цена за квадратный метр площади | существующая в населенном пункте такса умножается на количество метров, которые собственник передает в пользование арендатору по арендной договоренности и соответственно через него субарендатору |
Фиксированная сумма | чаще всего подобный метод применяется при передаче в аренду жилых помещений. Хозяин квартиры определяет стоимость найма жилья в месяц и утверждает ее до окончания срока действия соглашения |
Обязательным условием грамотного арендного или субарендного соглашения является указание в самом документе пункта о величине арендной платы.
Любые устные договоренности о цене не являются законными, и при возникновении конфликтных ситуаций не могут быть признаны доказательствами правоты одной или другой стороны.
О типовом договоре субаренды, читайте здесь.
Срок действия субарендных договоренностей ограничен только действием арендного соглашения.
Поэтому при заключении договора поднайма особое внимание стоит уделять именно этому вопросу.