Дом. Сад. Огород

Аренда и субаренда — два похожих понятия с одинаковым принципом действия. Они используются преимущественно в коммерческих целях для определения взаимоотношений сторон.

И чтобы понять отличия этих понятий, необходимо рассмотреть каждое из них по отдельности.

Общее определение

Аренда — это наем имущества одним лицом у другого лица за обговоренную сторонами плату и на определенный срок.

Документом, определяющим взаимоотношения арендатора и арендодателя, является договор аренды, в котором прописываются основные условия предоставления имущества во временное пользование.

Понятие «аренда» подразумевает передачу имущества, находящегося в собственности третьему лицу.

Обговариваются условия пользования, причины расторжения договора, права и обязанности сторон.

При аренде пользователь имуществом имеет право передавать его часть другим лицам. Но вся ответственность за сохранность вверенной собственности ложится на плечи арендатора.

Субаренда — это вид взаимоотношений двух лиц, при которых в аренду сдается часть имущества, уже находящегося в аренде.

Иными словами, субаренда представляет собой переуступку прав временного владения имуществом.

Участие в аренде нескольких лиц увеличивает риски владельца имущества. Получать дополнительную прибыль удается не всегда, но собственник может увеличить размер арендной платы. Субаренда возможна только при согласии владельца имущества.

Правовые акты

Процесс аренды и субаренды регламентируется несколькими законодательными актами:

Статья №608 ГК	определяет, какие лица имеют полномочия выступать в качестве арендодателей
Статья №606 ГК	указывает на определение аренды, обязательства сторон
Статья №432 ГК	определяет правила заключения договора субаренды

Возможные сложности

Аренда не относится к сложным с юридической стороны сделкам. Риски для арендодателя существуют, но при грамотно составленном договоре они снижаются до минимума.

Распространенной сложностью является взимание арендной платы в установленные сроки. Арендаторы часто задерживают внесение установленной суммы, а в некоторых случаях и вовсе пропадают, не оплатив за прошедший период.

Субаренда относится к сложным процедурам. Она имеет множество нюансов, с которыми следует ознакомиться перед составлением договора.

Собственник имущества должен знать существующие риски, прежде чем соглашаться на сделку.

Имущество может быть передано в аренду третьим лицам без согласия владельца	риск возрастает при условии, что собственник проживает далеко, и у него нет возможности контролировать процесс пользования помещениями
Сделку нужно регистрировать для уплаты налогов	взимается он с арендодателя, а не собственника. Данная необходимость возникает при составлении договора сроком на 12 и более месяцев. Это более безопасно, чем перезаключать контракт каждые 3-6 месяцев. Можно избежать налогов, составив договор сроком на 10-11 месяцев, но эта уловка может быть признана как мошенничество. В этом случае субарендодателя обяжут выплатить налоги за сдачу имущества и оплатить штраф
Риски существуют и для субарендаторов	договор аренды с собственником может быть заключен на срок меньший, чем договор субаренды. И если оплата произведена сразу за весь период, вернуть назад средства не получится. Владелец имущества не несет ответственность за взаимоотношения субарендатора и субарендодателя
При нарушении условий договора, собственник может расторгнуть контракт с арендатором	это приводит к автоматическому прекращению действия договора субаренды
В случае порчи имущества субарендатором, покрывать расходы придется арендатору	собственник сдает в наем имущество в определенном состоянии и вернуть его следует без изменений

Аренда и субаренда объектов недвижимости хоть и относится к распространенным сделкам, при которых права сторон защищаются на законодательном уровне, имеют множество сложностей.

Видео: налоги при сдаче жилья в аренду

Например, арендатору необходимо уведомить собственника о своем желании сдать в аренду неиспользуемые помещения.

Без согласия владельца сделка будет считаться недействительной. Но часто об этом «забывают» субарендодатели, сдавая помещения на устном соглашении.

Такие взаимоотношения не защищены законом и при нарушении прав одной из сторон требовать восстановления справедливости в суде будет бессмысленно.

Чем отличается аренда от субаренды

Аренда от собственника занимает основную долю рынка. Она безопаснее с юридической стороны, схема взаимоотношений арендатора и владельца имущества налажена на законодательном уровне. Это основное отличие от субаренды.

Субаренда выгодна начинающим бизнесменам, которым требуется небольшое помещение для развития предпринимательской деятельности.

Снимать целое здание невыгодно в финансовом плане, поэтому данный вид юридической сделки набирает обороты.

Аренда напрямую от собственника обходится дешевле. Субарендодатель всегда делает надбавки для собственной выгоды, поэтому оплачивать придется на 10-20% больше.

Главные моменты

Рассматривая аренду и субаренду, в чем разница между данными видами сделок, выделяется несколько моментов:

В аренду можно оформить помещение любого типа, независимо от нахождения	в субаренду предоставляются помещения в небольших торговых и бизнес центрах, многоквартирных домах, бывших общежитиях и других «неприглядных» зданиях
Аренда «напрямую» безопаснее	при нарушении условий договора можно добиться справедливости в судебном порядке
Субарендатор «сотрудничает» с двумя лицами	арендатор — с одним

Важно понимать, что часто субаренда предоставляется незаконно. Например, арендатор снимает трехкомнатную квартиру и желает сдать одну комнату. Собственник при этом не осведомлен.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, необходимо тщательно читать условия договора, в котором должен быть прописан собственник имущества.

Удостовериться в легальности контракта можно, попросив у арендодателя документы на квартиру.

Что выгодней

Что выгодней — аренда или субаренда, зависит от поставленных целей:

Аренда здания или нескольких помещений выгодна бизнесменам, в перспективе планирующим расширять свою деятельность	а на время становления бизнеса неиспользуемое имущество можно сдавать в субаренду
Субаренда выгодна	в плане получения дохода за аренду неиспользуемых помещений
Арендатор может сдать в аренду помещения, если планируется преждевременный отъезд	что по условиям договора подразумевает отсутствие возврата денег за неиспользуемый период
Для третьей стороны субаренда выгодна в финансовом плане	для открытия бизнеса требуется юридический адрес, им может стать часть помещения, оформленного в субаренду
В крупных городах субаренда жилых помещений является неплохим средством заработка	компании или бизнесмены арендуют квартиры на месяц, приводят их в порядок и сдают посуточно. Выгода очевидна для трех сторон
Арендуя напрямую у собственника, можно не переживать за взаимоотношения других сторон	при соблюдении условий договора сделка будет продолжаться весь оговоренный период

Процесс заключения контракта

Договор аренды и субаренды составляется в двух экземплярах с учетом нескольких требований:

При субаренде обязательно согласие собственника	или органов муниципальной власти, если субарендуется муниципальная собственность
Договор субаренды заключается на срок	не превышающий период аренды
Договор регистрируется в Росреестре	если его продолжительность составляет более года
При заключении договора аренды собственник может указать, что для сдачи помещений в аренду его согласие не требуется	это означает, что субаренда может быть оформлена без дополнительных соглашений
Собственник может получать дополнительный доход от субаренды помещений	об этом должно быть указано в договоре, включая сумму компенсации

Оформление соглашения на субаренду земельного участка

Субаренда земельного участка оформляется аналогичным способом. С согласия собственника составляется договор, он должен обязательно регистрироваться в государственных органах.

В некоторых случаях согласие собственника не требуется:

Если земля принадлежит муниципалитету	и была предоставлена в аренду сроком до 5 лет
Если вместе с земельным участком арендуется находящаяся на нем недвижимость	на субаренду которой было получено согласие собственника
Если арендатор направил запрос собственнику	и не получил ответа в течение 30 дней

Если в договоре аренды указано, что землю нельзя передавать в субаренду, то нарушение данного правила приведет к расторжению контракта с собственником.

При составлении договора обязательно описывается имущество, передающееся в субаренду. Необходимо указать площадь земли, находящиеся строения, иная собственность.

Запрещена передача в субаренду земель, на которых расположены предприятия и объекты, принадлежащие государству или муниципалитету.

Также запрещено повторно сдавать участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства.

Исключения составляются случаи, когда ведением хозяйства занимается фермер, а субаренда предоставляется на определенный срок:

Время прохождения фермером срочной воинской службы	и время получения очного образования фермером (если нет возможности совмещать учебу и ведение хозяйства)
При временной нетрудоспособности или инвалидности фермера	после наступления пенсионного возраста фермера

Рентабельность для жилых помещений

Передавать жилые помещения в субаренду выгодно. Собственники могут передать по договору квартиры во временное пользование агентствам недвижимости, которые предоставляют услуги по суточной и почасовой аренде помещений. В крупных городах бизнес окупается на 100%.

Для повышения рентабельности, потребуется:

Сделать косметический ремонт, если в этом есть необходимость	провести интернет, кабельное телевидение
Благоустроить квартиру, оформить ее в современном стиле	разместить рекламу об аренде квартир
Приобрести необходимый для проживания атрибут	домашнюю одежду, полотенца, бытовую химию

Как правило, компании арендуют на длительный срок дешевые квартиры, делают в них ремонт для повышения стоимости. В итоге выгода очевидна.

Например, арендная плата в месяц составляет 10 000 рублей. За сутки компания берет 1 000 рублей. Получается, что за 10 дней в месяц квартира окупается. Прибыль превышает расходы в 2-3 раза.

Пакет бумаг для регистрации сделки

Чтобы официально зарегистрировать субаренду помещения, потребуется подготовить документы:

• договор;
• паспорта всех участников сделки;
• письменное согласие собственника;
• документы на имущество;
• квитанцию об уплате госпошлины.

В 2017 году за регистрацию субаренды физическому лицу потребуется заплатить 2 000 рублей, юридическому лицу — 22 000 рублей.

Необходимость в регистрации договора возникает при его составлении сроком на 1 год и более.

Если имущество передается в субаренду на меньший период, то официально проводить соглашение не требуется.

Но зарегистрированный договор снижает риски сторон, поэтому в некоторых случаях целесообразно обратиться в Росреестр с документами.

Права и обязанности арендатора и субарендатора

Обязанности арендатора и субарендатора схожи:

Своевременное внесение оплаты в установленном размере	если есть веские основания для задержки оплаты, то собственник или арендатор должен быть предупрежден заблаговременно
Своевременная оплата коммунальных услуг и других платежей	если это обговорено условиями договора
Использование имущество по назначению	в жилом помещении нельзя обустраивать кабинет для бизнеса, а в коммерческой недвижимости не допускается проживание людей
Соблюдение санитарных и гигиенических норм, поддержание чистоты, уважение к соседям	уведомление собственника или арендатора о произошедших авариях и чрезвычайных происшествиях
Сдача имущества по акту, в целостности, если это обговорено условиями контракта	после проведения косметического ремонта, в установленные сроки
Проведение ремонтных работ, если это указано в договоре	иные обязанности, предусмотренные соглашением

Арендатор и субарендатор имеют право:

Использовать имущество по назначению в течение обговоренного периода	требовать проведение ремонтных работ
Пользоваться коммунальными услугами	интернетом и телефоном, если производится оплата, а также пользоваться имуществом, переданным по акту

Аренда — это передача имущества во временное пользование. Субаренда — это передача уже арендованного имущества третьим лицам для использования по назначению.

Оба вида юридических сделок имеют свои особенности, которые необходимо знать перед заключением договора.